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【期刊名称】 《法学论坛》
物业管理中的问题及对策
【英文标题】 Problems in Real Estate Management and Their Countermeasures
【作者】 陈跃东【作者单位】 南开大学法律系
【分类】 物权【期刊年份】 1997年
【期号】 2【页码】 22
【全文】法宝引证码CLI.A.111220    
  物业管理是伴随着房地产业的发展而兴起的一个新兴服务行业,由于缺乏严格的制约机制,因而在实践中暴露出许多问题,本文就此略作探讨。
  (一)
  所谓物业管理,是指由专门机构和人员,依据契约对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,并且对房屋区域周围的环境卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供的多方面的综合性服务。物业管理作为一种新型的服务行业,呈现出下列特征:第一、物业管理是一种专业化、社会化、企业化的对建筑物和附属设施及场地进行的全方位立体式的综合服务;第二、物业管理的主体即物业管理公司与业主之间是一种基于委托与被委托的平等民事法律关系;第三、物业管理合同是确定物业管理的标准和依据;第四、物业管理权是与业主的物业所有权相分离的一种新型权利。
  (二)
  物业管理在我国推行几年的实践证明,它有利于提高城市的管理水平,减轻国家和单位的财政负担,方便群众生活;有利于物业管理区以业养业,形成造血功能,弥补管理经费的不足;也有利于各类建筑物的保值和增值,提高物业的有效价值。正因如此,物业管理愈来愈显示出其旺盛的生命力。但是,在大力发展物业管理的同时,实践中也暴露出一些问题:
  (1)物业管理的主体——物业管理公司的主体资格不够规范。由于我国现行房地产法律法规对物业管理公司的主体资格未作限定,实际生活中只要具备一定条件,经主管部门批准,到工商部门登记注册,除房地产行政主管部门以外的任何单位几乎皆可成立物业管理公司,以致造成现在的物业管理公司混杂、无序的状况。其中,相当一部分物业管理公司,诸如单位自管的物业管理公司,街道办事处成立的物业管理公司,原来的房产公司、房管所“改头换面”成立的物业管理公司,并非真正意义的物业管理公司。物业管理公司是市场经济下的产物,它应具有独立的财产,以自己的名义享有民事权利,承担民事义务和法律责任;它还有其独特的行业特征、经营运作机构和市场范围等。因此,并非把房管站(所)的牌子翻一下或其他单位挂上一块牌子就可称作物业管理公司。这些模式的物业管理公司,一方面其经营方式仍未从旧的行政福利型方式转向社会化、专业化、企业化的经营管理方式,与推行物业管理的方向不甚吻合;另一方面也难以使广大业主的合法权益得到充分保障和实现。
   (2)物业管理的依据——物业管理合同缺乏公正性。物业管理合同,亦称“物业管理公约”,是指业主与物业管理公司达成的,业主授权并提供费用,物业管理公司对建筑物和附属配套设施及场地进行有偿管理服务的书面协议。物业管理合同是物业管理的主体进行民事活动的基本规则,它应为当事人的真实意思表示。然而,实践中的物业管理合同多由开发商或物业管理公司单方拟定,业主协商变更、补充合同的余地很小,且由于该类合同专业性强,内容复杂,业主常因不明其义而导致合同内容的不公正。显然,在当事人实际地位并不完全平等的状态下签订的合同是有悖于我国《民法通则》的自愿平等、诚实信用原则的。果然是京城土著
  (3)物业管理中的第一业主——开发商的特权过多。第一业主,一般是房地产开发商;其他业主,则是期房的预购方或现房的买方。依《民法通则》的基本原则,各业主的法律地位应是平等的,第一业主不应对建筑物享有或拥有任何特权。开发商作为建筑物的所有权人之一,对建筑物共有部分及附属设施应与其他业主平等地享有共有物权,其权利的行使亦应由全体业主共同决定,不应为第一业主所特有。由于我国许多物业管理公司,尤其是大厦、写字楼的物业管理公司通常是开发商的附属公司,所以合同中往往赋予第一业主过多的权利。比如,第一业主可在任何情况下更改楼宇名称;有权在楼宇屋顶各平台、共用部分、公用设施、楼宇外墙等地方展示、安装或附加任何招牌及其他广告牌或结构;有权出租某些公共部分,租金归其所有;等等。这些作法,不仅违背了法律的基本原则,也削弱了其他中小业主的合法权益。
  (4)物业管理的受托方——物业管理公司侵权现象严重。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”这表明,在共有关系内部对共同共有财产的处理,一般情况下应取得全部共有人的同意,否则该行为是无效的。建设部《

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