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【期刊名称】 《黑龙江省政法管理干部学院学报》
城市社区治理实践与困境分析
【英文标题】 The Analysis of the Urban Communities Governance Practice and Predicament
【作者】 张红霞【作者单位】 石家庄学院政法学院
【分类】 行政法学【中文关键词】 城市社区;治理;物业公司;居委会
【英文关键词】 urban community; governance; property company; neighborhood committee
【文章编码】 1008-7966(2014)03-0025-03【文献标识码】 A
【期刊年份】 2014年【期号】 3
【页码】 25
【摘要】

随着城市住房改革的市场化推进,物业公司成为社区治理的主体之一。以石家庄市某一新建商品房小区为个案,剖析了城市社区多元主体背景下社区治理的运行实践。物业公司作为经济组织,经济理性凸显,对社区公共事务缺乏参与动力与热情;居委会的行政化倾向使其难以履行自治主体职责,而代表居民利益的社区自治组织明显发育不足。在目前的社区治理实践中,多元主体之间的责任与角色不明进一步使城市社区治理陷入困境。

【英文摘要】

As the advanced market of urban housing reform, the property companies became one of the main parts of urban community management. Take for example of one new commercial housing area in ShiJiaZhuang, we analyzed the practice of community management against to backdrop of multi-body of urban community. As an economic organization, the property companies highlighted their economic rationality, but lack participation drive and enthusiasm; because of the administrative trend of neighborhood committee, they were difficult to fulfill the main duties of autonomy and the community voluntary association representing local interests significantly lack of development. In the community government practice, the unknown duties and role between multi-bodies made the urban community governance get into trouble.

【全文】法宝引证码CLI.A.1223700    

一、问题的提出与研究背景

当前中国社会正处于由传统型社会向现代工业社会的转变时期,社会结构正在发生着一场前所未有的变迁,随着城市化进程的推进,在城市社会,社区成为各种利益分化、社会矛盾冲突的聚集点。从某种意义上讲,强化与完善基层社会的治理成为当前社会建设的理论与实践目标。

从目前的研究成果来看,很多学者对城市社区治理的研究主要集中在对政府行政制度框架中的区—街道—居委会三者关系(尤其是街居关系)的探讨{1}。一些学者认为,街—居体制衍生出很多问题,街道办事处不能合理定位,以街道办事处为主体、以居民委员会为依托的垂直模式,削弱了社区居委会的自治功能。大中城市普遍推行“两级政府、三级管理、四级落实”的体制,城市街道办事处的职能不断扩张,承担着大量的行政、执法和街道经济发展的任务{2}。中国城市社区治理体制一方面沿着计划经济时期沿袭下来的“区—街道—居委会”的路径在进行改革,另一方面,随着住房市场化的推进,一些市场经济组织如物业公司逐渐进入社区治理体制,在一些较先进的城市社区,也逐步成立了业主委员会。在这种状况下,社区治理主体的多元化使得社区体制的改革变得更加错综复杂,政府、社会、市场三方的博弈使得社区治理体制改革的路径变得模糊起来{3}。

从目前社区治理的实践来看,不同社区之间已经出现了分化,有的是以物业公司管理为主,一些社区以居委会管理为主。根据管理主体的分化,一些学者把中国社区分为多种类型:行政主导型社区、混合过渡型社区、业主自治型社区与边缘自生型社区{1}。在目前的大多数商品房社区中,多元主体成为了社区治理现实。随着大量商品房的建设,物业公司等经济型组织入驻社区成为目前大多数城市社区的主流。在城市社区中,随着物业公司、居委会、居民自治组织等多元主体的出现,目前城市社区治理的现状如何?多元主体是否更加有利于城市社区的治理实践?基于对此问题的关注,本文以石家庄市某一新建商品房社区为个案,展开深入调查与分析。

S社区是一个位于石家庄东部郊区的2006—2009年新建的商品房小区,商品房36栋,其中9栋高层住宅,其余为多层,该小区现有居民3015户,该小区商品房的价格在石家庄市属于中低档水平。S小区的居民以年轻人为主,该小区常住人口中,60%以上的居民在石家庄生活居住的时间不足10年。大部分居民是由于工作或婚姻等原因由外地来到石家庄生活,最终因为商品房的购买而在该小区安家落户。小区居民大部分是企事业单位的普通职工,少数居民为个体工商户或企事业单位的管理者,还有部分旧村改造的居民、商业服务业员工等。S社区目前社区组织主要分为三类,一是物业公司,二是社区居委会,三是一些居民自发形成的组织如舞蹈队等。该社区目前还没有成立业主委员会。

二、S社区治理体制运作的实践

(一)物业管理的市场化运作逻辑

很多学者把存在物业公司的社区管理模式称为“市场导向型”的社区管理模式{4}。S社区的物业公司属于市场经济体制下建立的专业化物业管理公司,拥有独立自主的经营权,物业公司与小区居民的服务性特征明显。物业公司与小区居民之间存在密切的相关性,在小区治安、水电使用、环境卫生等等方面牵涉到居民的日常生活。从调查来看,很多居民认为“物业公司相比起居委会来说,对于居民更重要”。S社区的物业公司作为自主经营自负盈亏的经济实体,在运作实践中凸显出一些基本特征:

1.经济理性

物业公司作为市场化的经济组织,经营目的是经济利益最大化。物业公司作为社区治理的经济主体,运作实践中经济理性的特征尤为凸显。S社区作为新建商品房小区,目前小区的硬件设施使用时间较短,维修成本比较低,在这种情况下,物业公司所收取的物业费基本上处于收入远远大于支出的现状。在充分盈利的情况下,物业公司对小区的物业管理并不是十分到位。物业公司在介入社区事务中,对社区保洁、治安、硬件维修等等方面往往考虑物业公司的经济收益,并没有充分考虑居民的居住环境、出行便利。在调查中发现,很多居民对于物业公司的收费并不是十分满意,认为物业公司收取的物业费并没有给小区业主带来多少服务,只是在小区的保洁、治安、水电暖管理起一定的作用。在主要的小区楼道保洁、电梯保养、公共场所保洁方面并不能使业主满意,迫于物业公司的强势地位,很多业主是敢怒不敢言。不接我们电话 也不给拒接原因

近年来随着小区汽车拥有量的增加,车位问题一直困扰着小区业主及物业公司。在S社区共有3015户居民,车库500个,一次性出售给业主,地上车位1000个,采用出租的形式,每年停车的业主缴纳1200元车位费。随着汽车的普及,S小区的汽车拥有量逐年增加,停车位供不应求。为了使拥有汽车的业主提供停车方便,同时也是为物业公司增加盈利,物业公司采用未公开的方式,不断地让拥有汽车而没有车位的业主把汽车停进小区内,在空闲的地方或便道旁边停车,建立“临时停车位”。采用多种方式获得“临时停车位”的业主也采用不同的形式向物业公司缴纳车位费。近两年来,停进S小区的原本没有停车位的汽车数量达1000辆。导致S小区便道旁边、绿地旁边停满了汽车,甚至一到夜晚小区广场上也停满了汽车。这不仅增加了居民的出行难度,也造成小区内交通拥堵,给步行出门的出行安全带来很大隐患。但是由于物业公司的经济利益驱动,并未对临时停车位的大量存在造成的负面效应采取有效的治理措施。

2.对居民的公共事务参与有限

按照我国相关法律规定,物业公司对城市住宅小区,包括其内的房屋、道路、公共设施、环境等进行有偿服务、有偿管理的专业性经济法人组织。因此对于物业公司而言,参与社区治理的动力来源于经济利益的驱使。在中国城市社区现实的社区治理实践中,物业公司作为经济组织,只是迫于有偿服务的要求对房地产的售后、租赁服务,包括房屋的保养、维修、环境清洁、绿化及小区内的商业服务、治安维护等活动。较多的物业管理公司除日常业务之外,一般都没有积极性参加社区开展的各项活动。一般不会参与社区内与自身经营业务关联不大的其他公共事务。此外,物业公司作为企业,其在某个小区的经营活动从长远来看是不确定的,而社区建设则是针对特定的小区的一项长期投资,所以物业公司在对社区建设进行投入时往往面对预期收入不确定性的考虑,从而选择对社区管理工作的不合作,被动消极的参与等工作态度{5}。




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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}沈毅.社区建设的组织化困境[J].城市问题,2009,(11).

{2}李璐.利益分化时代的城市社区管理体制创新研究——以广州、深圳“居站分设”模式为例[J].理论导刊,2012,(7).

{3}邱玉婷.新时期城市社区管理体制改革:现状、思路与方向[J].学术论坛,2012,(9).

{4}杨稣,贾明德.试析新型城市社区管理模式[J].山西师大学报(社会科学版),2005,(3).

{5}陈淑云,艾建国.城市居住区物业管理与社区管理合作模式研究[J].江汉论坛,2010,(5).

{6}潘泽泉.社区:改造和重构社会的想象和剧场——对中国社区建设理论与实践的反思[J].天津社会科学,2007,(4).会让它误以为那是爱情

{7}陈天祥,杨婷.城市社区治理:角色迷失及其根源——以H市为例[J].中国人民大学学报,2011,(3).

{8}覃安基.我国社区管理中存在的主要问题及其解决途径[J].城市问题,2012,(5).

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