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【期刊名称】 《华东政法大学学报》
业委会社区治理与公法完善
【作者】 刁振娇【作者单位】 华东政法大学
【分类】 行政管理法【期刊年份】 2010年
【期号】 5【页码】 132
【全文】法宝引证码CLI.A.1151276    
  随着《物权法》的颁布,建立在物业私有产权和业主自主管理基础上的选择空间增大,居民的自治需求和能力提高,业主委员会作为社区建设中的“自治组织”开始出现并成长起来。本文对业主委员会在城市和谐社区构建中的作用以及如何保障其发挥作用加以探讨。
  一、业委会在构建和谐社区进程中所扮演的角色
  业主委员会是指由房屋所有权人(业主)选出的代表组成的,建立在个人利益基础上的民间性组织,目的在于通过这一组织促进业主的自我管理,集体维护业主的正当权益,是社会转型时期的产物。随着我国住房体制的改革,房屋产权为公民个人所有,政府的房管职能被企业所取代。在这房屋所有权人和房屋监管主体分离之际,必然要求承接房屋管理职能的企业由管理者向服务者转变,即将房屋管理转变为物业服务,或者说将房屋管理和维修建立在服务基础之上。然而,当物业管理企业忽视服务或以管理名义侵害业主权利之时,由个体维权到成立组织共同维权就成为房屋产权拥有人的共同需要。业主委员会就是在这种情形下产生的。2003年国务院颁布了《物业管理条例》,2007年全国人大常委会颁布了《物权法》,从法律规范层面对业主集体维权的实践进行了肯定。
  业主委员会机制可以弥补居民社区参与不足的弊病,可以促进和谐社区的构建和发展。这是因为,业委会由社区中房产所有者(业主)直接选出的代表组成,是基于个人利益而组成的居民自治组织,目的在于通过这一组织促进居民区的自我管理,维护业主的正当权益。它是在政府从行政主导的单项管理体制向双向互动管理体制的转变过程中,放权于社会的产物。尤其是在私有财产法律地位得到《宪法》以及《物权法》的确认后,业委会成为公共利益和公民个人利益衔接的纽带,既保护个人利益,也维护公共利益。成功运作的业委会是独立于政府、具有群众自治、民间联合意识的居民自治性组织,对维护居民利益、促进小区建设起了很大作用,其影响力比居委会大得多,在一定程度上实现了城市居民的自我治理,并得到了居民的认同。业委会的成功运作也促进了居民社区参与意识的觉醒,使得居民社区参与积极性得到提高。在业委会的维权过程中,居民的自治能力得到历练,而这种民主的实践又促使政府进一步下放权力、转变职能、改变领导方式,由“控制型”、“管制型”政府向“规制型”和“服务型”政府转变,从而使社区建设得到良性互动。
  二、现阶段业委会在社区建设中存在的困境
  和谐社区构建需要业委会在其中发挥重要的作用。但是由于种种原因,目前业委会建设中存在诸多问题。
  第一,涉及业委会制度的法律规范不完善。目前有关业委会的法律规范主要是2007年《物权法》、2003年《物业管理条例》和一些地方性法规。所有这些法律规范对业委会的性质都没有予以直接定性。虽然目前学界很多探讨业委会的文章都把业委会界定为居民自治性组织,实际上目前我国法律明确界定的基层群众性自治组织只有居委会和村委会。业委会不仅不具有居民自治性组织的身份,甚至连民事主体的身份也不具备。《物权法》虽然解决了业委会参与诉讼的资格问题,但依然没有明确它的民事主体资格问题。
  《物权法》和《物业管理条例》对居委会与业委会的关系没有进行明确规定。根据《物业管理条例》第20条的规定,业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。根据《宪法》第111条的规定,居民委员会办理本居住地区的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,并且向人民政府反映群众的意见、要求和提出建议。比较这两个法条可以看出,二者职能分工上存在重叠,地位上不平等,业委会要接受居委会的指导和监督。业主委员会的目标服务群体是住宅小区的业主,维护小区业主的利益;而居委会的服务对象是全体社区居民(含业主),保障全体社区居民的利益。二者都围绕着构建和谐社会、推进城市建设、创建优美居住环境、塑造文明社区、提高居民生活质量展开工作,均是居民(业主)利益的代表,维护着居民的合法权益
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【参考文献】

{1}例如,2008年,万泉新新家园的业主代表大会成立以后,海淀区建委和相关街道办事处宣称不承认业主自主成立的业主代表大会和业主委员会,要另起炉灶重新选举,并称要由居委会来确定候选人,但是,新新家园业主代表大会立刻发出了对建委和街道办事处的公开谴责信,并声明启动行政诉讼程序进行反击。此案引起了海淀区政府的高度重视,于2008年8月22日认定:海淀区建设委员会、海淀街道办事处的行为有违业主自治的基本原则,行政行为明显不当,决定撤销两个单位联合发布的《万泉新新家园第二届业主委员会换届选举办法》。没有政府的支持,社区自治举步维艰。资料来源:http://www. chinapeace. org. cn/shgl/2009 -06/01/content 74986. htm,访问日期为2010年7月21日。

{2}例如,北京时代庄园有两个业委会并存:业主选举产生的业委会和居委会扶持另组的业委会。资料来源:http://www. fangyuanfazhi. com/wangzhanzhuanji/200906/t20090622_234184. html,访问日期为2010年7月21日。

{3}[美]英格尔斯:《人的现代化》,殷陆君译,四川人民出版社1985年版,第4页。

{4}[美]英格尔斯:《人的现代化》,殷陆君译,四川人民出版社1985年版,第8页。

{5}徐祥民等:《中国宪政史》,青岛海洋大学出版社2002年版,第25页。

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