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【期刊名称】 《法学评论》
审理房屋案件的探讨
【作者】 柯昌信【分类】 房产法
【期刊年份】 1991年【期号】 2
【页码】 58
【全文】法宝引证码CLI.A.122777    
  最近几年,国家开放房屋市场,推行房屋商品化政策,允许部分公私房屋进入流通领域,使涉及房屋的纠纷相对增多。武汉市两级人民法院1985年以来受理的房屋案件,平均每年递增1500,仅次于离婚、债务、损害赔偿,居民事案件的第四位。因此,正确审理房屋案件,对于稳定社会现状,有利生产生活,维护公民、单位的合法权益,都是很重要的。本文试就审理房屋产权、买卖、租赁案件遇到的主要问题,以及完善立法,进行一些探讨。
  一、关于确认房屋产权问题
  房屋产权即房屋所有权,是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。我国现阶段,城镇房屋产权有全民所有房产、集体所有房产、公民个人所有房产和实行对外开放以来新出现的中外合资房产四种类型。从人民法院受理的案件看,涉及房屋产权的突出问题是:
  (一)私房翻建后的产权确认。当前,私房翻建大概有两种类型:即私房所有人自筹资金、材料,自己动手或请人帮工翻建的;或者私房所有人同其他人以及私房共有人一起出资、出力翻建的。前者由于涉及他人甚少,所以很少发生纠纷,就是发生纠纷,确权也较容易。后者情况较为复杂,容易发生纠纷,有的确权难度很大。对此,可以采取三种确权方法:(1)契证确权法。即以当事人达成的翻建房屋协议,以及申请房屋主管部门办理的翻建房屋所有权证为依据,确定翻建房屋的产权。因为翻建房屋协议,一般是当事人的真实意思表示,翻建房屋所有权证是取得产权的有效凭证,据此确权,符合国务院制定的《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第6条“房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理……房屋变更登记手续”的规定。如果翻建房屋实际投资不平衡的,可以按照产权份额进行平摊。(2)投资确权法。即以当事人投资投劳多少,确定翻建房屋的产权。这里的投资,包括房屋原值和翻建房屋投入的人财物力。原值一般以原房价值和产权份额,按份认定;翻建投资按当事人实际投入的人财物力认定。如果当事人一方利用业务关系,请求有关单位支持翻建所需部分人财物力,并照价或优惠收费的,按实际收费收据认定;如果单位无偿支援的,一般不予认定。因为这种“无偿支援”,耗费的是国家或者集体的人财物力,不能作为个人投资,进而取得翻建房屋的产权。(3)裁判确权法。即由人民法院根据实际情况,裁判翻建房屋的产权归属。这主要是指当事人一方称翻建前口头约定以投资取得产权,但提供不出确凿证据;另一方当事人认为,对方出资完全属于资助,根本不存在产权问题。也就是在翻建投资性质不能确定的情况下,是以原房产权为依据,还是以翻建投资为依据,或把两者结合起来,确定翻建房屋的产权,由人民法院根据翻建前的居住、翻建房屋的面积等情况,合情合理地裁判产权的归属。
  (二)行政管理引起的产权确认。根据最高人民法院的批复,因行政管理决定引起的房权纠纷案件,人民法院不应受理,而由政府通过行政程序解决。笔者认为,对此不能一概而论。如果纠纷是由两个以上不同的行政管理决定引起,又未经共同上级行政机关协调的,人民法院可以不予受理。因为这时的房权,由于不同的行政决定而处于不确定状态,争议双方都是基于行政决定主张自己的权利,不存在民事法律关系,所以由政府通过行政途径协调,符合法律规定,也有利于纠纷的妥善解决。如果纠纷经过作出原决定的共同上级行政机关协调,以新的行政管理决定确认了房权归属,一方当事人持该决定到房屋主管部门办理了产权登记手续,另一方当事人不履行义务引起诉讼的,人民法院应予受理。
  二、关于私房买卖问题
  私房买卖,是指公民与公民之间、公民与法人之间就买卖私有房屋所达成的协议。其显著特点是,房屋所有权的转移,以当事人双方到有关房管部门登记过户为必要条件。审理这类案件主要涉及两个问题:
  一是法律适用问题。即如何适用《条例》和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第56条的规定。对此,最高人民法院批复:第56条的规定只适用解决《条例》实施前的历史遗留问题。但是,审判实践由于理解的差异以及一些客观因素,出现应当适用《意见》而错用《条例》或者应当适用《条例》而错用《意见》的情况并不鲜见。这样,相同的案件适用的法律依据不同,就会产生两种不同的法律后果:(1)按照《意见》的规定,买卖双方协商同意,立有契约,付给部分或全部房款,已经实际使用和管理房屋,没有其他违法行为,只是买卖手续不完备的,可以认定买卖关系有效,并着其补办手续。因为,这类买卖关系形成时间较长,变化较大,转卖、转让、重建、改建的情况较多,认定买卖关系有效,能够促进社会生活现状的稳定。如果属于急人所难,低价买卖后转卖他人的,可以酌情调解后者给予适当补偿。(2)按照《条例》的规定,私房买卖未经房屋所在地房管部分的同意,就认为买卖关系无效。这样规定,有利于加强私房管理,制止违法买卖行为。但是,现在的问题是,1983年《条例》生效以后发生的,未办理批准手续的买卖行为,至今已有七、八年之久,买方的使用、管理现状趋向稳定、判决买卖关系无效,存在很多实际困难,其中包括执行难。所以一些该适用《条例》的案件,改为适用《意见》,而判决买卖关系有效。从近年执法检查看,这类现象约占私房买卖纠纷结案总数的5%。笔者认为,既然最高人民法院对适用《条例》《意见》的范围作了明确解释,就应依照执行。否则,有损执法的严肃性,容易引起群众的误解。
  二是公买私房问题。

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