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【期刊名称】 《人民司法(案例)》
抵押权登记机关应对权利基础进行实质审查
【作者】 腾飞林振通
【作者单位】 北京师范大学福建省漳浦县人民法院北京师范大学福建省漳浦县人民法院
【分类】 行政诉讼法【期刊年份】 2019年
【期号】 29【页码】 98
【全文】法宝引证码CLI.A.1280152    
  
  

【裁判要旨】行政机关在办理房屋抵押权登记时,应就抵押人对作为抵押标的的房屋是否享有合法的权利进行实质审查。如果抵押人与房屋所有权证记载权利人不一致的,不得办理抵押权登记。否则,该行政登记行为依法应予撤销。

案号一审:(2015)浦行初字第37号二审:(2()16)闽06行终54号

【案情】

原告:蔡文灿、赖小李。

被告:福建省云霄县住房保障与房地产管理局。

第三人:方亚坤、赖德明。

云霄县云陵镇元光路西段南侧A幢3、4号第五层的房屋系第三人赖德明所有。2014年9月17日,赖德明及其妻吴其香与原告赖小李订立赠与合同,约定将该房屋赠与赖小李。双方于2014年9月18日对该赠与合同进行了公证。2014年9月26日,被告云霄县住房保障与房地产管理局的房地产交易与房屋权属登记发证中心依据上述材料,对该房屋办理了转移登记监证。后由于赖小李与赖德明未缴纳税款,该房屋未能过户给赖小李。2014年11月24日,第三人方亚坤持云政房字第0031776号房屋所有权证书、云国用[2013]第6031676号土地使用权证书、赠与合同,公证书、房地产抵押登记申请书、方亚坤与蔡文灿、赖小李签订的借款合同、房地产抵押具结书向被告申请为讼争房屋办理抵押登记。被告审查后于当日作出编号为022183号房地产抵押登记证明书,为讼争房屋办理了“抵押人为赖小李、蔡文灿夫妻,抵押权人为方亚坤”的抵押登记。蔡文灿、赖小李因不服被告作出的该房屋行政登记行为,于2014年12月向云霄县人民法院提起行政诉讼。云霄县法院于2015年3月24日出具释明告知书,告知蔡文灿、赖小李应先行确认房屋赠与合同的效力后,方可提起行政诉讼。蔡文灿、赖小李于2015年10月9日向漳浦县法院提起本案行政诉讼。谁敢欺负我的人

原告蔡文灿、赖小李诉称:讼争房屋系赖德明所有。2014年9月17日,赖德明及其妻子吴其香将该房屋赠与赖小李,并于2014年9月18日办理公证,但因未交付相关税费,至今赖小李尚未接受并取得该房屋的合法所有权。后因蔡文灿、赖小李与方亚坤存在借贷关系,在蔡文灿、赖小李未亲自当场确认的情况下,由被告的房地产交易与房屋权属登记中心于2014年11月24日办理了抵押登记。被告的具体行政行为程序违法,请求判决撤销被告作出的编号022183号房地产抵押登记证明书。

被告云筲县住房保障与房地产管理局辩称:1.讼争房屋原系赖德明、吴其香所有,但两人已将该房屋赠与赖小李,后赖小李、蔡文灿又将其抵押给方亚坤作为借款担保。因此,被告经审核许可方亚坤办理房屋所有权抵押登记,事实清楚、程序合法,应驳回原告的起诉请求。2.赖小李和方亚坤因借款抵押担保合同发生民事诉讼,现案件尚在二审审理之中,因此,本案依法应中止诉讼。

第三人方亚坤述称:其于2014年12月22日因与原告存在借贷纠纷向云霄县法院提起诉讼,而原告于2015年10月8日才提起行政诉讼,因此,原告起诉已超过诉讼时效。

第三人赖德明述称:讼争房屋至今未办理房屋过户登记手续,房屋所有权尚未发生转移。

【审判】

漳浦县法院经审理认为:不动产所有权的转移,以登记为要件。本案中,第三人赖德明与原告赖小李签订赠与合同,将讼争房屋赠与给原告赖小李。虽双方已就该房屋办理了房地产转移登记监证,但因未缴纳税款,该房屋最后并未办理房屋转移登记,因此,可认定赖德明仍是讼争房屋的所有权人,赖小李、蔡文灿不是讼争房屋的所有权人。《房屋登记办法》第四十三条规定:“申请抵押权登记,应当提交下列文件:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)抵押合同;(五)主债权合同;(六)其他必要材料。”依上述规定可知,符合申请条件的抵押人应当是房屋所有权证书或者房地产权证书上所记载的所有权人。本案中,讼争房屋的所有权人赖德明并未与第三人方亚坤签订抵押合同,被告在此情况下仍核准了第三人方亚坤的申请,为讼争房屋办理了以赖小李、蔡文灿为抵押人的抵押登记,违反了上述法律规定,严重侵犯了房屋所有权人赖德明的合法权益。原告诉请有事实和法律依据,法院予以支持。被告辩解认为原告是讼争房屋的所有权人,与事实不符,不予采纳;被告提出本案应中止审理的意见,因原告与第三人赖德明签订的赠与合同是否有效,以及与第三人方亚坤签订的借款抵押担保合同是否有效均不影响本案的判决结果。因此,本案不应中止审理,被告的该辩解意见不予采纳。关于第三人方亚坤认为原告的起诉超过诉讼时效问题。被诉具体行政行为于2014年11月24日作出,而从云霄县法院2015年3月24日出具的释明告知书可知,原告在被诉具体行政行为作出后2年内已提起了行政诉讼。因此,第三人方亚坤的该辩解意见不予采纳。综上,被告于2014年11月24日作出的022183号房地产抵押登记证明书事实不清、证据不足、程序违法,应予以撤销。据此,漳浦县法院判决撤销被告云霄县住房保障与房地产管理局于2014年11月24日作出的022183号房地产抵押登记证明书。

一审宣判后,被告不服,向漳州市中级人民法院提起上诉。

云霄县住房保障与房地产管理局上诉称:请求撤销一审判决,改判维持其作出的022183号房地产抵押登记证明书。事实理由如下:一、被上诉人赖小李、蔡文灿是讼争房屋的实际所有权人,而且办理了房屋产权转让登记监证,讼争房屋所有权人已经变更为赖小李、蔡文灿所有。根据一审判决查明的事实,赖德明、吴其香和赖小李签订赠与合同并经公证,将讼争房屋赠与赖小李所有。因房屋赠与经公证产生不可撤销的法律效力,赖小李是房屋实际所有权人,赖德明已经不是房屋实际所有权人。赖德明和赖小李在本案一审诉讼中,并无对房屋赠与事实提出异议,一审认为抵押登记行为侵害赖德明房屋所有权无事实

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