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【期刊名称】 《云南大学学报法学版》
论商品房买卖逾期办理权属证书的违约责任
【作者】 邹双卫【作者单位】 中国社会科学院
【分类】 合同法
【中文关键词】 商品房买卖;权属证书;诉讼时效;违约责任
【文章编码】 CN53-1143/D(2010)03-65-04【期刊年份】 2010年
【期号】 3【页码】 65
【摘要】

正确认定因出卖人原因而导致的房屋权属证书逾期办理违约责任,对于解决当前发生的商品房买卖合同纠纷具有重要意义。办理房屋权属证书是商品房买受人的主要义务,出卖人只承担办理商品房初始登记与协助办证的义务,该义务同时具有约定与法定属性。从出卖人承担义务的约定属性来看,买受人对出卖人的请求权应当适用诉讼时效的规定,买受人可以在诉讼时效内请求出卖人承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金的违约责任;而从出卖人承担义务的法定属性来看,出卖人的法定义务不存在适用诉讼时效的余地,也不会罹于诉讼时效。

【全文】法宝引证码CLI.A.1171190    
  
  近年来,随着我国房地产业的持续升温,商品房买卖活动在社会生活中日益频繁,但因此而引发的法律纠纷也迅速增加。据中国消费者协会统计,有关商品房买卖的投诉在各类投诉中增幅最快,其中因房屋权属证书逾期办理引发的合同纠纷又是消费者反映最强烈的问题之一。在司法实践中,房屋权属证书逾期办理的原因主要是因房地产开发企业(以下简称为出卖人)违约而造成,正确认定出卖人在房屋权属证书逾期办理中的违约责任,对于维护商品房买受人的合法权益、保护商品房买卖中的交易安全具有重要意义。笔者不揣浅陋,拟对逾期办理房屋权属证书违约责任的成立条件、诉讼时效以及责任形式作初步探讨,以期抛砖引玉。
  一、逾期办理房屋权属证书违约责任的成立要件
  本文所讨论的商品房买卖是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同行为,也即通常所说的一手房买卖,并不包括买受人将所购买的商品房再次转让的二手房买卖,因而有关逾期办理房屋权属证书的违约责任也是指产生于一手房买卖中的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第18条第1款的规定,出卖人承担逾期办理房屋权属证书的违约金必须满足以下两个条件。
  (一)逾期办理房屋权属证书因出卖人的原因而造成
  在商品房买卖中,造成房屋权属证书逾期办理的主体可能是商品房买卖合同中的出卖人或者买受人,也可能是合同以外的第三人。如果房屋权属逾期办理是因商品房买受人或第三人的原因而造成,则不存在追究违约责任的问题。因此,这里所指的违约责任的承担主体应当是商品房的出卖人。出卖人是否承担违约责任主要取决于逾期办证的原因是否由出卖人的原因而造成,而出卖人的原因是指出卖人不履行法定义务或约定义务。《商品房销售管理办法》第34条为出卖人规定了两项义务:第一项义务即初始登记义务,也即我们通常所说的“大确权”,指对房屋所有权的首次登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。出卖人依法办理初始登记是买受人按期办理房屋权属证书的前提条件,否则买受人将无法办理房屋权属证书。出卖人的第二项义务为协助买受人办理房屋权属证书的义务。在商品房买卖中,办理房屋权属证书的义务由买受人而非出卖人承担,后者只承担协助办证的义务。但在实践中,大多数误认为出卖人应当承担为买受人办理房屋权属证书的义务。[1]造成这一误解的原因与商品房买卖实践中的房屋权属证书办理惯例密不可分。办理房屋权属证书通常有两种途径,其一为买受人与出卖人共同向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,其二为买受人委托出卖人向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。在通常情况下商品房买卖合同当事人为了方便大多选择第二种途径,并且成为了当前不成文的行规,因而也给买受人产生了出卖人应当为买受人办理房屋权属证书的错觉。此外,如果出卖人与买受人还就房屋权属证书的办理作了其他约定的,出卖人的违约行为也可能是导致逾期办证的原因。
  如果出卖人不能履行上述法定或约定义,应当认定为因出卖人的原因而造成房屋权属证书逾期办理;但如果逾期办证是因登记主管部门的原因、不可抗力、买受人行为等原因,则不能由此向开发商主张逾期办证的违约责任。[2]这一理解也得到了司法实践部门的肯定。例如,厦门市中级人民法院于2004年7月2日出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第5条就明确规定,《商品房买卖解释》第18条和第19条规定的“出卖人原因”,应理解为:出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务,主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的,不能视为‘出卖人的原因’。
  是否因出卖人的原因造成逾期办证还涉及到举证责任的分配问题。按照我国《民事诉讼法》关于谁主张谁举证的基本原则,似乎应当由商品房买受人承担举证责任。但如果遵循这样的举证责任分配,将会对买受人产生极大的不公平。因为商品房权属证书逾期办理的主要原因在于出卖人没有办理商品房的初始登记,而出卖人是否履行了房屋初始登记办理义务属于行政事务管理范畴,商品房买受人无法提供证据加以证明。因此,买受人只要证明自己已经按照合同履行了约定义务,例如按期交付购房款、提供办理房屋权属证书的各种文件,就可以推定不能办理房屋权属证书是由于出卖人的原因所造成。买受人在诉讼中可以要求出卖人提供办理房屋初始登记的相关文件,如果出卖人无正当理由拒不提供的,人民法院应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定都拉黑名单了,还接个P》第75条的规定推定出卖人没有履行依法办理商品房初始登记的法定义务。
  (二)在特定期限内未能办理房屋权属证书
  按期办理房屋权属证书是买受人所购房屋再次流转或办理抵押的前提。但在实践中,从商品房买卖合同签订到房屋交付需要经历一系列环节,而从商品房交付后到房屋权属证书的办理又需要一个较长的过程。因此,自商品房买卖合同签订开始到商品房权属证书的办理存在一定的期限,该期限的长短对出卖人与买受人的权利与义务产生重大影响,期限过长则意味着买受人在较长时间内无法获取房屋权属证书,期限过短则意味着出卖人必须在较短的时间内完成商品房初始登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第33条对买受人办理房屋权属证书的时间作了明确规定,即:“预售商品房的买受人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的买受人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”但买受人能否在上述法定时间内办理房屋权属证书,取决于出卖人是否履行了办理房屋初始登记以及协助办证的义务。因此,如果因出卖人原因而导致买受人不能在上述法定时期内办理商品房权属证书,出卖人应当承担违约责任。
  但在现实生活中,商品房买卖合同中约定的房屋权属证书办理期限往往都超出了《城市房地产开发经营管理条例》第33条所规定的期限,自商品房签订之日或交付之日起2年内才办证的约定比比皆是,买受人因其弱势地位只能被迫接受。值得疑问的是,这种通过约定来改变法律规定的做法是否有效呢?《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定在法律渊源上属于行政法规,在法律效力上应当属于强制性规定,如果商品房买卖合同所约定的房屋权属证书办理时间超过了该规定,应当属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形,可以认定该条款无效。当然,有人会对此提出异议,认为应当将“法律、行政法规的强制性规定”区分为效力性强制规定和管理性强制规定,《城市房地产开发经营管理条例》第

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