查找:                      转第 显示法宝之窗 隐藏相关资料 下载下载 收藏收藏 打印打印 转发转发 小字 小字 大字 大字
【期刊名称】 《天津法学》
伪造签名型假按揭合同的效力认定和责任承担
【副标题】 某银行诉胡某、某房地产开发公司借款合同纠纷案件的审视和评析
【英文标题】 The Identification and Liability of Forged Signature False Mortgage Contract
【英文副标题】 The Review and Analysis of a Dispute Case of Loan Contract between a Bank, Mr.Hu and a Real Estate Development Company
【作者】 李硕【作者单位】 天津市河西区人民法院研究室
【分类】 合同法
【中文关键词】 伪造签名;合同效力;预告登记;释明权;处分权
【英文关键词】 forgery signature; contract effect; preliminary registration; interpretation right; right of disposition
【文章编码】 1674-828X(2018)01-0092-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2018年【期号】 1
【页码】 92
【摘要】

实践中,因预售商品房抵押贷款相关制度尚不健全,开发商在利益的驱动下,伪造购房申请人签字,以预售的商品房作为抵押套取银行贷款的现象时有发生。法院对此类案件的合同效力,具体裁判规则意见不同,裁判尺度不统一。鉴于合同系开发商伪造他人签字与银行签订,被冒名人并无意思表示,合同未成立,抵押预告登记虽通过登记公示强化了债权请求权的对抗效力,但根据物权法定原则,其不具有优先受偿的效力。当法院查明的法律关系与当事人主张的法律关系不一致的,法院具有释明当事人变更诉讼请求的义务,若当事人坚持原诉讼请求,法院应尊重当事人的处分权。

【英文摘要】

In practice, due to the fact that the related system of the pre-sale commercial housing mortgage loan is not yet perfect, developers, driven by the interests, are falsifying the signature of the purchase applicants, and taking pre-sale of commercial housing as collateral to obtain bank loans which frequently occurs. However, the court has different opinions on the validity of the contract and the rules of the specific sentence, and the scale of the sentence is not uniform. In this article the author holds that in view of the fact that the developer of the contract forged other people's signature and signed with the bank, which was not the meaning expressed by the celebrities, so the contract was not established. Although the registration of the mortgage trailer has strengthened the effectiveness of the right of claim right through registration, it does not have the priority to be paid in accordance with the legal principle of property rights. When the legal relationship identified by the court is inconsistent with the legal relationship advocated by the parties, the court has the obligation to release the litigation request for the change of litigation; If the party insists on the original lawsuit, the court should respect the disposition of the party concerned.

【全文】法宝引证码CLI.A.1235710    
  【案例要旨】
  开发商为套取银行资金,伪造他人签字,与银行签订借款合同、抵押合同,应认为被冒名人与银行未达成借款和抵押合意,借款合同、抵押合同未成立,银行无权要求被冒名人承担还本付息义务。抵押预告登记能排斥义务人的妨害债权请求权的处分行为,具有合同保全功能,但不等同于正式抵押登记,当事人主张依据抵押预告登记享有优先受偿权的,不应予以支持。法院经审理查明的法律关系与当事人主张的法律关系不一致的,应向当事人释明变更诉讼请求;当事人坚持原诉讼请求的,法院应按照原诉讼请求进行审理;经审理,认为当事人的主张依法不能成立的,应判决驳回诉讼请求。
  【案情简介】
  原告某银行诉称,2004年3月22日,原告与被告胡某签订“个人住房借款合同”及“个人住房借款抵押合同”,约定:被告胡某向原告借款50万元用于购买房产。原告与被告胡某签订了“个人住房借款抵押合同”,约定被告胡某所购房产提供担保。此外,被告某房地产开发公司与原告签订“商品房按揭合作协议”约定,在未取得房屋他项权证之前,被告某房地产开发公司对被告胡某的欠款承担连带保证责任。原告按约定将贷款打入被告某房地产开发公司账户,被告胡某未按期还本服息。因此,原告向法院提起起诉,请求被告胡某偿还原告借款本息,被告某房地产开发公司承担保证责任,并对抵押物享有优先受偿权。被告胡某辩称,房产虽预告登记在胡某名下,但经笔迹鉴定,借款合同不是胡某本人签字,未支付购房款、偿还贷款和实际居住。即使原告提供公证处出具的公证书,也不能减轻银行的审查义务,被告胡某不应承担还款责任。被告某房地产开发公司辩称,涉案的商品房买卖合同非胡某本人签字。借款合同、抵押合同亦不是胡某本人所签,被告某房地产开发公司为筹集资金,冒用胡某的身份证件办理贷款,首付款和前期的还款均由被告某房地产开发公司办理。
  经审理查明,2004年3月22日,原告与签字姓名为“胡某”的人签订“个人住房借款合同”“个人住房借款抵押合同”。借款合同约定,“胡某”向原告借款50万元用于购买房产,贷款期限自2004年3月22日至2014年3月21日。抵押合同约定,“胡某”以所购房屋为上述借款提供抵押担保,双方办理抵押预告登记。天津市某区公证处出具公证书,证明借款合同、抵押合同为原告与被告“胡某”所签,具有强制执行效力。此外,原告与被告某房地产开发公司签订“商品房按揭合作协议”,约定,被告某房地产开发公司为胡某的借款提供阶段性连带保证责任。合同签订后,原告依约将款项打入被告某房地产开发公司账户。经对胡某笔迹鉴定,“个人住房借款合同”及“个人住房借款抵押合同”中“胡某”的字迹均非被告胡某本人所签。而后,法院释明原告变更诉讼请求,原告依然坚持诉请。经法院调查得知位于涉案房产由案外人郑某实际居住十余年,且与被告某房地产开发公司签订商品房买卖合同,付清房屋全款。
  【法院判决】
  天津市河西区人民法院认为,涉诉的“个人住房借款合同”非被告胡某本人所签,双方未达成借款合意,原告与被告胡某之间自始未发生借款合同关系,因此,原告诉请被告胡某偿还借款本息缺乏事实及法律依据,法院不予支持。关于原告要求对抵押物行使优先受偿权一节,因“个人住房借款合同”“个人住房借款抵押合同”不是被告胡某本人所签,合同并未真实成立,那么基于该合同办理的抵押预告登记也不应发生效力,且抵押预告登记并不具有优先受偿的效力,原告不能对抵押物优先受偿。关于原告要求被告某房地产开发公司承担连带保证责任的诉请,虽然原告与被告某房地产开发公司存在相关约定,但是债的担保具有从属性,担保之债从属于被担保的主债,主债不成立,担保之债也不能发生效力。本案被担保的主债没有真实发生,被告某房地产开发公司的担保之债也不能发生法律效力,被告某房地产开发公司不应承担连带保证责任。综上,法院判决驳回原告某银行的全部诉讼请求。原、被告均未上诉,判决发生法律效力。
  【法律解析】
  (一)伪造签名假按揭案件司法处理乱象
  司法案件是社会的晴雨表,伪造签名假按揭案件的发生与预售商品房抵押贷款制度密不可分。预售商品房抵押贷款是指开发商将尚未竣工的商品房预先出售给购房者,而在未来的一段时间内交付商品房并转移所有权,购房者支付首期价款,剩余购房款因购房者将未取得所有权的商品房抵押给银行作为担保,由银行代为支付,具有房地产抵押和分期付款双重功能。根据类型化分析,假按揭案件根据借款人签名是否为本人所签、房产是否真实存在、有无真实购房行为以及交易价格是否为真实意思表示,分为五种情形:签字真实、房产不存在的“真人假房型”;签字真实、房产存在、无真实购房合意的“真人真房型”;签字虚假、房产存在、无真实购房合意的“假人真房型”;签字虚假、房产不存在的“假人假房型”;签字真实、房产存在、价格非本意的“真房假价型”。本文探讨的伪造签名型假按揭属于“假人真房型”,系指开发商为套取银行贷款,伪造购房申请人签字与银行签订借款合同,且为该笔借款提供阶段性保证担保,并以尚未竣工的商品房作为抵押,办理抵押预告登记。
  司法实践中伪造签名的假按揭案件如何裁判观点不一,目前主要有三种裁判路径:一是借款合同、抵押合同因当事人未达成合意而未成立,抵押预告登记因其从属性而未生效,法官应予以释明,当事人拒不变更诉请的,法院的审理限于原告的诉讼请求范围之内,若证据不足,应判决驳回诉讼请求。二是借款合同、抵押合同因当事人意思表示不真实而无效,抵押预告登记因银行不具有善意不具有优先受偿效力,直接认定开发商和银行成立事实借款合同关系,判决由开发商承担还本付息义务。三是借款合同、抵押合同因欺诈而可撤销,抵押预告登记不同于抵押登记不具有优先受偿效力,法院应释明当事人变更诉请,当事人坚持不变更诉请的直接按法院查明不当得利判决。
  经对本案法律关系进行全面梳理,共涉及四重合同关系(房屋买卖关系、借款合同关系、保证合同关系、抵押合同关系)和两重物权或准物权变动关系(房屋所有权的转移、抵押预告登记的设定),其中借款合同关系是第一性的法律关系,即主法律关系。本案审理须一一回答以下五个难题:借款合同、抵押合同的效力,保证合同的效力,抵押预告登记的效力,法院是否可以不经释明直接判决,当事人拒不变更诉请的司法处理。对于上述五个问题,司法实践中有不同的声音,同案不同判的现象亦非鲜见。
  图1本案焦点问题的实践观点
  (二)伪造签字合同的效力认定
  实务界对伪造签字的借款合同、抵押合同的效力众说纷纭,主要有以下四种观点:一是合同未成立说,认为合同系双方法律行为,其成立的前提是存在合意,伪造签字的借款合同、抵押合同欠缺一方意思表示,未达成合意,故合同不成立;二是合同无效说,认为合同一方当事人的签字非本人所为,其意思表示不真实,故为无效合同;三是合同可撤销说,认为开发商故意隐瞒真实情况,使银行因虚假信息陷入错误违背其真意,构成欺诈,故为可撤销合同;四是合同效力待定说,认为开发商以他人名义签订合同,却未获得授权,构成无权代理,为效力待定合同。
  对于伪造合同的效力,笔者同意第一种观点合同未成立说。合同成立的要件包括要约、承诺,核心要件是当事人意思表示一致,伪造签字的合同欠缺一方意思表示。根据《合同法》32条的规定,合同自双方当事人签字时成立,伪造签字合同欠缺真正一方当事人的签字,合同未成立。合同无效说、可撤销说、效力待定说均存在一定程度的失当。一是,合同无效说虽注意到签订合同非被冒名人的真意,但合同无效着眼于法律判断,根据《合同法》52条的规定,合同无效根源于内容违反了法律、行政法规的效力性禁止性规定,伪造签字的合同并非从内容上加以考量,仅是欠缺意思表示,与意思表示不真实抑或存在瑕疵迥异,意思表示不真实的前提是存在意思表示,伪造签字合同认定为无效存在法理障碍。二是,合同可撤销说关注点集中于银行系在第三方的欺诈下作出意思表示,存在瑕疵,但有舍本逐末之嫌,合同成立是事实判断,只要双方意思表示一致即可,合同成立为合同生效的前置阶段,合同的效力是无效、可撤销、效力待定还是有效属于价值判断的范畴。伪造签字合同一方当事人意思表示欠缺,探寻是否构成欺诈已无意义。三是,合同效力待定说着眼于以被代理人的名义签订合同,却未深入了解代理制度的精髓,无权代理是双方当事人知悉代理事实,而伪造签名的合同当事人并不了解存在代理事实,客观上无实施代理事实,主观上亦无将代理效果归属于被代理人,也不符合隐名代理的构成要件,不构成无权代理。
  本案中伪造签字的借款合同和抵押合同未成立。这是因为胡某并不知晓借款购房情况,合同中有关“胡某”的签名均非胡某本人所写,合同欠缺其意思表示,并且胡某未实际取得款项,所涉款项直接划入某房地产开发公司账户,由某房地产开发公司实际使用并偿还款项,胡某亦未实际居住涉诉房产,故本案借款合同的真实借款人并非胡某,某银行与胡某之间的借款合同关系不成立,某银行无权要求胡某承担还款责任。抵押合同亦非胡某本人所签,胡某与某银行未形成设定抵押预告登记的合意,因此抵押合同未成立。担保之债具有从属性,借款合同未成立,保证合同也就不发生效力,某房地产开发公司无需承担阶段性保证责任。
  银行在发放贷款和进行抵押预告登记时存在过失,公证处出具的公证书不能代替银行的审查义务。银行作为专业从事贷款业务的金融机构,应遵守金融管理机构的贷款管理规定以及合理的商业准则,谨慎勤勉经营,在资信调查、文件审核、现场考察、资力评估、信息甄别等方面履行谨慎审查义务,按照《贷款通则》37条和《个人贷款管理暂行办法》13条、第14条和第15条等的规定,在发放贷款和接受抵押前应对借款人和抵押物进行尽职调查,在签署抵押合同及办理抵押预告登记过程中核对当事人身份,落实“面签制度”“双人谈话制度”等,才能认定银行为善意无过失。公证书不能替代银行贷款审查义务,若银行未经核查,完全信赖公证书的内容,即应承担公证失实可能产生的法律后果。
  (三)抵押预告登记的效果

  ······

法宝用户,请登录后查看全部内容。
还不是用户?点击单篇购买;单位用户可在线填写“申请试用表”申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】                                                                                                     
【参考文献】

{1}孙宪忠.中国物权法总论[M].北京:法律出版社,2014.384.

{2}杨立新,宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索[J].法学杂志,2006,(4):34.小词儿都挺能整

{3}常鹏翱.预售商品房抵押预告登记的法律效力[J].法律科学(西北政法大学学报),2016,(6):89.

{4}杜万华.民事审判指导与参考[M].北京:人民法院出版社,2015.147-151.

{5}熊跃敏.民事诉讼中法院释明的实证分析——以释明范围为中心的考察[J].中国法学,2010,(5):133.

{6}(日)新堂幸司.新民事诉讼法[M].林剑锋译.北京:法律出版社,2008.314.

{7}曹云吉.释明权行使的要件及效果论—对《证据规定》第35条的规范分析[J].当代法学,2016,(6):119.

{8}贺小荣,王松.法院释明权的方法及其合理限制[A].黄松有.民事审判指导与参考[C].北京:法律出版社,2006.97.

{9}(德)鲁道夫.瓦塞尔曼.从辩论主义到合作主义[A].(德)米夏埃尔.施蒂尔纳.德国民事诉讼法学文萃[C].赵秀举译.北京:中国政法大学出版社,2005.380.

{10}王泽鉴.不当得利[M].北京:北京大学出版社,2013.2.

©北大法宝:(www.pkulaw.cn)专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料,正式引用法规条文时请与标准文本核对
欢迎查看所有产品和服务。法宝快讯:如何快速找到您需要的检索结果?    法宝V5有何新特色?
扫码阅读
本篇【法宝引证码CLI.A.1235710      关注法宝动态:  

法宝联想
【共引文献】
【相似文献】
【作者其他文献】
【引用法规】

热门视频更多