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【期刊名称】 《法学》
创建中国房地产经营管理法学
【作者】 王河【作者单位】 暨南大学经济学院
【分类】 房产法【期刊年份】 1994年
【期号】 12【页码】 29
【全文】法宝引证码CLI.A.1108650    
  房地产,是一种稀缺的资源,重要的生产要素和人们生活的必需品,是一种巨大的社会物质财富。伴随着商品经济的产生、发展,房地产也开始作为商品进入流通领域,在商品交换领域中,房地产不仅是重要的商品,而且是最有力的抵押担保物,在房地产上,可设立许多与房屋、土地有关的其他物权(包括用益物权和担保物权),特别是在房地产经营管理过程中,必然会产生大量的社会关系,会出现大量的问题需要法律调整。为此,世界各国都将房地产纳入法制范围,并建立起严密的房地产法律制度。
  一、创建中国房地产法学的必要性
  我国房地产业起步虽晚,但发展速度很快,出现了所谓“房地产热”,主要是“批地热”、“圈地热”、“开发区热”、外销的别墅、高档写字楼和高级公寓热,真正适合于城镇居民购买力的普通住宅并不热。因此,当前我国房地产业发展中存在的突出问题不是过热的问题,不是市场需求潜力不足的问题,而是管理薄弱秩序混乱的问题。这些问题可以归纳为:土地供给计划性不强,越权审批土地严重,批地与项目脱节,项目尚未落实就已批出土地,土地批出量过多、规划过大,不考虑开发能力,土地供应缺乏市场机制,难以做到公平、公正和公开,人为因素较多,甚至有人手中攥着大把用地意向书,“空手道”与内外商“合作”居间牟利,出现了一方面大批土地闲置无力开发,另一方面有开发能力的企业又苦于无地的奇怪现象。房地产开发与城市规划脱节,造成城市布局紊乱,引起生态平衡的破坏。一些地方对外商投资引导不够,管理不力,对外商投资房地产,没有明确的投资方向引导,资金到位情况缺乏监督,不少外商并没有开发实力和经营能力,却要了很多地,只好晒地皮。
  导致这些问题的原因很多,主要原因在于:市场机制不完善,市场行为不规范,竞争不平等。对房地产市场缺乏有效的宏观调控机制,房地产业的管理体制不顺,房地产法律法规不健全。
  为了促进我国房地产业在市场化、法制化、规范化的轨道上发展,为适应房地产经济发展和房地产法制建设的需要,当务之急迫切需要创建中国房地产法学。
  (一)创建房地产法学是深化房地产制度改革的迫切需要。加快房地产改革与发展的重点是,积极稳妥地推进住房制度改革,发展住房商品化,深化住房建设投资体制和方式的改革,加快房地产综合开发,实行城镇土地有偿使用和完善房地产市场体系,动员各方面的力量,广泛吸收社会资金,保障城镇房地产投入特别是住宅建设投入的合理规模和增长速度,保障城镇投资环境和生活环境的不断改善。实践证明,要顺利实施房地产的深化改革,离不开房地产法制的保障,房地产改革的方向和改革准则,需要房地产法制规范化,房地产改革的成果,需要房地产法制度化,这样才能保障房地产改革健康发展,而房地产法制离不开房地产法学的科学理论作指导,这就需要创建房地产法学。
  (二)创建房地产法学是依法管理房地产业的需要。市场经济就是法制经济,构造社会主义市场经济体系,就要不断完善和发展房地产市场,要规范人们在房地产市场中的行为规则,就需改变单纯依靠房地产政策办事、主要依靠房地产法规办事,这就需要加快房地产立法,尽快制定《房地产法》,要加强房地产法规的实施宣传和严肃执行,从而使房地产业的行业管理人员和经营开发管理人员提高自身的法律意识和法律素质,自觉地运用房地产法规进行管理,促使公民自觉地遵守房地产法规,而这些都有赖于加强房地产法学的研究,创建房地产法学。
  (三)创建房地产法学,是经济和法学本身发展的需要。理论来源于实践,实践需要理论来作指导。我国自改革开放以来,社会主义经济建设事业,包括房地产业发展很快,市场经济向广度和深度发展,这一方面为房地产理论的发展创造了极为有利的条件,同时,实践也迫切需要新的理论来指导,房地产理论所面临的任务,不仅是要进一步深化原有学科的研究,而且要创造新学科,即向深度和广度发展,丰富和完善自己的内容和结构体系,以适应房地产业蓬勃发展的实践需要。在我国法学理论体系中,房地产法作为部门法学的独立学科还是空白,迫切需要理论工作者和房地产开发经营管理工作者共同努力,创建有中国特色的房地产法学。
  二、中国房地产法学的研究对象和范围
  中国房地产法学是以我国房地产法律规范和房地产法律制度为主要研究对象的一门社会科学。它主要是研究房地产法规、房地产法律关系和房地产经营开发管理、执法体系三个有机的组成部分,房地产法学是法学的一个分支学科,是法学的一个组成部分,在法学领域中占有其相应的地位。它是以马克思主义法学理论和经济理

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