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【期刊名称】 《中国法律》
房地产投资信托基金市场的发展及对香港的贡献
【英文标题】 Real Estate Investment Trust Market-Its Development and Contributions to Hong Kong
【作者】 张灼华【作者单位】 香港证券及期货事务监察委员会
【分类】 信托、信贷法【期刊年份】 2007年
【期号】 3【页码】 54
【全文】法宝引证码CLI.A.1140661    
  房地产投资信托基金([房托])是专门投资于可带来房地产收入的集体投资计划,旨在产生定期收入并以其中大部分用作股息分派。香港房托随着《房托守则》的颁布于2003年引入,此巩固了香港作为国际金融枢纽的领先地位。房托的引入是香港金融市场持续迈向多元化的的重要里程碑,它标志着一种新的投资知识及全新资产类别。自首项证监会认可房托—领汇房托在2005年上市以来,香港房托市场的市值已于2007年3月底增至约90亿美元。
  本文旨在探讨香港房托市场的缘起、其为香港不同界别带来的好处、香港房托监管架构的设计,以及香港发展为区内房托上市平台的潜力。
  香港房托的引入
  证券及期货事务监察委员会(「证监会」)于2003年8月订定《房托守则》([该守则])以载列房托的认可要求。当时,鉴于房托市场的发展处于初期阶段,该守则只容许房托投资香港的房地产,这个专注的方针有助投资者深入了解这项崭新的产品。
  在2005年6月,该守则经修订後允许房托在香港境外投资物业,并放宽杠杆比率上限,为房托提供更大的财政灵活性。在2005年12月,越秀房托获得认可并于香港联合交易所上市,标志着全球首项纯粹投资于内地物业的房托的诞生。
  虽然香港的房托发展尚早,但其市值已于2007年3月底增至90亿美元,为投资者提供广泛的投资选择,例如中环优质办公室、非核心商业区的商业物业、酒店物业,以及内地的商业物业。
  对引入房托所带来的好处作出的多层次分析
  房托为物业界带来的好处
  房托为物业持有人提供了银行贷款以外的融资渠道。传统银行视房地产融资为高风险业务,利率定于较基本贷款为高,以致增加物业持有人的融资成本。然而,房托投资者却较能承担银行无法承受的特定风险,并愿意提供廉宜的资金来源,从而由房托的股息及资本增值获得长期增长。
  透过出售房地产或当中的部分,物业持有人可腾出受缚的资金,改善其偿债能力。腾出的资金可调拨于其他房地产项目或业务,或用以偿还息率较高的债项,以改善整体盈利能力。
  鉴于银行须落实《巴塞尔资本协定Ⅱ》的规定,房托遂成为十分重要的额外资金来源。这协定其中规定银行必须对就商业房地产作出的某些收购、发展及建设贷款分配较高的风险比重。因此,采纳这协定的银行不太愿意贷款予商业房地产项目,故其他的集资机制于物业界极其重要。
  引入房托不仅提供另一个资金来源,更可发挥其作为上市工具的角色,提供及时和准确的资讯以加强市场纪律及资讯透明度。后者有助房地产参与者作出较为完善的计划,并可减少房地产市场的波动。
  房托为银行界带来的好处
  在物业周期内所出现的急剧及持续跌市,长久以来都是银行的烦恼根源。过往商业物业价格下跌令银行坏账大幅增加,使其资产质素普遍下降。然而,透过房托所进行的房地产证券化,可使风险分散于广大投资者,提升银行抵御物业市场波动的能力。中小学减的负已经加到家长身上了
  同时,尽管商业银行在房地产融资方面的作用减弱,但房托的出现为银行带来新的收入来源。房托均须以特定的方式筹组以配合其特点,银行在安排有关交易扮演积极的角色并赚取费用。这个崭新的收入不仅可扩阔银行的收入来源,还可改善其股本回报率。
  房托为投资管理界带来的好处
  香港的投资经理累积了丰富的经验和专业知识,并成功从本地及海外吸纳大量资金。然而,房地产不论在性质、风险及监管环境方面,都与股票及债券等传统金融资产非常不同。因此,引入房托可促进一门新的投资管理专业知识的发展,例如:财务管理技巧及物业投资组合管理经验的实践,从而进一步提升香港投资经理在另类投资方面的成熟程度,使他们可以向公众提供更多不同种类的产品。
  房托为投资者带来的好处
  房托将极度资本密集的投资转化为灵活多变,让投资者可个别参与多元化的专业物业管理,同时享有不需付出巨额资金的定期收入来源。此外,由于房托的交易在证券交易所进行,投资者毋须面对缺乏流通性、高昂交易成本、审慎查证工作,或花长时间完成物业交易等问题。
  事实上,不少结构性因素均显示投资者将持续对房地产作出重大投资。投资者对房地产基金的需求愈趋殷切,背后最大的推动力在于人口的老化。香港政府预计人口老化速度将于2015年或2016年加剧,到 2030年代,年届65岁或以上人士将占香港人口约27%。
  随着高龄人口递增,投资者对定期收入来源的需求将不断上升,房托将是一项既具吸引力而又适当的投资工具。
  有助香港发展为区内房托枢纽的因素
  香港能够发展为区内的房托枢纽,有赖多项因素支持。首先,香港拥有具透明度及可靠的法律架构、简单的物业交易机制以及清晰的业权。香港奉行自由不干预政策的经济体系,不设外汇管制,并以公平的商业交易和健全的监管架构见称。
  香港拥有大量专业人才,具备广泛的专业知识,由物业投资、管理及估值、融资、会计,以至法律专业不等,并以推动香港蓬勃发展为己任。作为亚洲首要的基金管理中心,香港境内有超过200家基金管理公司,是区内基金经理最集中的地方。香港亦是亚洲最大的创业资金中心,在区内的创业资金总额中,有超过32%是于香港管理的。
  地理上,香港邻近内地,为房托提供了房地产的主要供应来源。此因素加上香港历来在内地有丰富的营商经验,香港的专业人才非常熟悉内地的商业常规和监管要求,对于筹组投资于内地的房托饶有助益,使香港成为筹组及推出内地房地产基金的首选地点。
  香港亦拥有超卓的集资能力。根据国际证券交易所联会的资料,于2005年在香港筹集的资金高达212亿美元,在2006年更增加接近一倍至429亿美元。以外资银行数目计算,香港在亚洲排名第二,若以外部银行交易计算,则在亚洲排名第三。
  以上种种因素对于香港发展为区内枢纽均极其重要,然而,上述成就归因香港市场能成功取得国际社会的信心,从而吸引国际的资金。这个信心乃建基于香港所具备的稳健法律架构和严格企业管治。
  法律制度
  鉴于房托的独特性质,香港房托的认可和监管是透过该守则的特定架构进行的。
  根据该守则,房托须以信托基金的法律形式成立,其日常管理则交由管理公司负责。每项房托均须委任一名受托人,其职能必须独立于管

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