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【期刊名称】 《天津法学》
房产租赁合同效力探析
【副标题】 以深圳某房产租赁合同纠纷为例
【英文标题】 Issues Concerning the Validity of Real Estate Leasing Contract
【英文副标题】 Take a Real Estate Leasing Contract Disputes as an Example
【作者】 李天昊
【作者单位】 中共中央党校政法教研部{2013级法学理念专业博士研究生}
【分类】 房产法
【中文关键词】 合同效力;无效条款;法定代表人;口头合同;变更撤销方式
【英文关键词】 validity of contract; invalid clause; the legal representative; oral contract; manners of change and cancellation of contract
【文章编码】 1674-828X(2016)02-0017-06【文献标识码】 A
【期刊年份】 2016年【期号】 2
【页码】 17
【摘要】

房产租赁合同存在无效附属协议是否影响主合同效力,法定代表人口头承诺的法律效力,可变更、撤销合同的变更、撤销方式等三个问题。附属合同或合同中部分条款无效不能决定主合同效力,但可根据无效条款提供的信息推断当事人的主观方面,构成欺诈、重大误解、显失公平的,应认定合同效力为可变更、撤销。法定代表人个人经营性行为可以代表法人,代表的形式可以是口头合同,法定代表人口头承诺具有法律效力。可变更、撤销合同的变更、撤销权为形成权,变更、撤销方式以诉讼、合意为主,依诉行使的撤销权为形成诉权,单方意思表示原则上也会引起合同的变更和撤销。

【英文摘要】

There are plenty of issues concerning Real Estate Leasing Contract, for example, whether the invalid subsidiary agreement can affect the validity of the contract, the legal effect of legal representative on an oral commitment, and the manners of change, the change of cancellation of contract and revocation. Subsidiary contract or parts of terms being void could not decide the validity of the main contract. However we can infer the subjective aspects of the parties by the information provided by the invalid clause. The contract should be voidable if there are fraud constitution, serious misunderstanding and clearly unfair. The legal representative's personal business behavior can represent the legal person, and the represent form could be oral contract so the verbal commitment of the legal representative has legal effect. The right of the change, the change of cancellation of contract and revocation is right of formation, so the manners of revocation and change are mainly lawsuit and consensus. According to the lawsuit exercising right of rescission is right of formation, so the unilateral purpose expresses also cause change and cancellation of contract in principle.

【全文】法宝引证码CLI.A.1215349    
  一、问题的缘由
  合同效力是合同法理论和法律实务的核心问题,随着意思自治、鼓励交易等原则的注人,无效合同的范围逐渐缩小,合同效力从有效、无效的二分法,发展到目前有效、无效、可撤销、效力待定、未生效的五分法,合同效力的形式更富弹性I1]。新情况层出不穷,关于合同效力也产生许多新的问题有待研究。房产租赁合同标的巨大、内容复杂,一旦形成纠纷具有极大的社会危害性,以笔者在深圳调研了解到具体案件为例,分析其中具有代表性的三个合同效力问题。
  A企业为餐饮服务类企业,欲承租B企业10000平米房产用于经营。A企业在筹集资金和招收员工均已完毕的情况下,得知租赁标的房产的10000平米中,3000平米暂无产权证。B企业法定代表人承诺租赁面积为10000平米,并一定为3000平米办下产权证。在这种情况下,双方签订100万元/年承租7000平米的房产租赁合同,以便合同可以通过房产部门备案,同时另签订补充协议,约定“B企业负责为3000平米办产权证,无论产权证是否办得下来,原合同的租赁面积为10000平米。100万元/年为10000平米的租金。”随后,A企业入驻装修并开始营业,B企业未将3000平米的产权证补齐,3000平米作为违建被政府责令拆除。经营的整体性无法实现,A企业向B企业提出交涉并暂不支付租金。B企业起诉,A企业反诉,案件进入司法程序,补充协议约定租赁面积为10000平米的条款被法院认定为无效。
  本案件围绕着主合同、附属合同、法定代表人间口头合同的效力展开,主要表现为三个问题:第一,B企业以签订无效的附属协议的方法促成主合同的签订,附属合同无效是否影响主合同效力;第二,B企业法定代表人个人承诺的法律效力问题;第三,A企业暂不支付租金的性质,即合同的变更、撤销方式问题。
  二、无效附属合同是否影响主合同效力
  在上述案件中,附属协议将3000平米违建面积纳入租赁范围的约定违反强制性规定,法院认定这部分内容无效是有充分依据的。3000平米房产在未取得产权证之前不属于B企业合法财产,B企业自然无权处分这部分面积,事后也被证明是违建必须拆除。将未取得产权证的面积作为租赁面积存在安全隐患,扰乱社会管理秩序,违反了国家和社会的利益。
  根据合同法理论,附属合同也称作“从合同”,其自身不能独立存在,要依赖于主合同的存在而存在{2}。抵押合同、质押合同、保证合同等与被担保的合同就是典型的主从合同关系。本案中的附属协议,无法独立于主合同单独发生效力,也属于“附属”的字面含义,故采用附属合同的称谓,但实际上相当于对主合同内容的后续规定,除房产租赁关系外不存在其他法律关系,是主合同条款的延伸,故将本案的主合同和附属协议作为一个抽象的整体合同更为合适。附属协议为房产租赁合同整体的一部分,因此,附属协议无效意味着租赁合同整体中的部分内容无效。根据《民法通则》60条和《合同法》56条的规定,民事行为、合同部分无效的,“不影响其他部分的效力,其他部分仍然有效”。因此,很容易产生这样的结论:主合同是有效的合同,不存在可撤销、效力待定、未生效等瑕疵。
  法律条文的背后应有充分的法学理论支撑,否则便失去了法本身的正当性基础。合同部分无效不影响合同其他部分的效力理论,将无效局限在尽可能小的范围内是以私法中意思自治原则为基础的{3}。意思自治原则是罗马法私法制度的基石,经院哲学家将这一原则视为亚里斯多德所说的信守诺言、交换正义和慷慨三种德行的必然结论{4}。信守诺言要求意思自治,慷慨为意思自治的结果提供了广泛的空间,交换正义则为合同结果公平提供了一定保障。维护意思自治原则是民法应然的价值取向,但一味地强调无效部分不影响合同其他部分的效力,容易忽略合同本身可能存在的瑕疵。合同部分无效不影响合同的效力,仅应表现为合同本身不必然无效,至于是否有效,要根据是否存在可撤销、效力待定或未生效的情况而定。这就要做一个判断,“在出现部分无效时,关键的一环是判断部分无效对其余部分的影响。如果部分无效玷污了其余部分,则行为全部无效;反之,则应部分有效”{5}。因此,合同存在无效的部分虽然不导致合同必然无效,但也不保证合同必然有效。合同无效的事实可以提供当事人订立合同时的主观信息,而主观方面的认定关乎对整个合同效力的判断。
  以本案为例,附属协议的无效导致对主合同效力审查的忽视,主合同是否有效需要结合附属协议无效的原因进行判断。根据《合同法》54条,合同存在重大误解、显失公平、欺诈等情形为可变更、撤销的合同。那么问题的关键就是,B企业是否以签订无效合同为手段进行了欺诈,亦或合同存在重大误解、显失公平?笔者认为至少存在欺诈之嫌。同民法、合同法一样,欺诈理论也产生于罗马法,拉贝奥认为欺诈是“一切蒙蔽、欺骗、欺诈他人而采用的计谋、骗局和手段”{6}。我国最高人民法院认为欺诈是“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误意思表示”的行为[1]。欺诈就是意思表示瑕疵的情形,有两个构成要件,一是欺诈结果,使表意人陷入错误的意思表示,二是欺诈手段,包括编造虚假的或歪曲的事实,故意隐匿事实真相等{7}。
  (一)本案承租人陷入了错误意思表示
  合同双方真实的意思表示是订立一个10000平米的房产租赁合同,还是7000平米的房产租赁合同?从承租方的角度出发,在总租金一定的情况下,固然是租赁面积越大越好,A企业真实的意思表示是订立10000平米的租赁合同,并有附属协议为证;从出租方的利益出发,租赁面积是7000平米也好,10000平米也罢,都不影响约定的总租金,但B企业在附属协议中承诺租赁面积为10000平米,并为3000平米办产权证,可以推断B企业也承认租赁面积为10000平米。虽然附属协议损害国家和公共利益而无效,但不影响附属协议为主合同提供的当事人的主观信息,即租赁双方都承认真实的租赁面积为10000平米。承租方试图签订10000平米的租赁合同,却在法律上仅形成了7000平米的租赁关系,满足表意人陷入错误意思表示的要件。
  (二)本案出租人存在编造虚假事实的手段
  虽然出租方未隐瞒3000平米无证的事实,但承诺3000平米可以办证,而实际上3000平米为违建无法办证,这就是编造了3000平米日后定会产权完整的虚假事实。倘若出租方不知道3000平米最终无法办证的事实,也一定知道存在无法办证的风险,出租方的欺诈如果不是直接故意,也属于间接故意,放任了欺诈结果的发生。综上,欺诈手段和欺诈结果两要件具备,欺诈成立,租赁合同应为可变更、撤销的合同,承租方享有变更、撤销的权利。而认定欺诈主观方面形成的基础,就是附属协议提供的信息。
卧槽不见了

  因此,关于附属合同无效是否影响主合同的效力问题,附属合同或合同中部分条款无效,不能决定主合同或合同其他条款的效力,但不能想当然地认为主合同或合同其他条款有效。如果合同一方当事人明知合同无效而订立之,而主合同或合同其他部分又依赖本部分才可实现公平,无效的附属合同或合同条款可以作为认定当事人意思表示是否真实的重要依据,构成欺诈、重大误解、显失公平的,合同可变更、撤销。
  三、法定代表人个人口头承诺的法律效力
  本案中B企业法定代表人向A企业的口头承诺也是房产租赁合同的一部分。探究法定代表人个人承诺的法律效力,就要明确两个问题。第一,法定代表人个人行为是否能代表法人。第二,法定代表人间的口头合同是否具有法律效力。这就要先明确法人理论的本质。
  (一)法定代表人的职务行为后果由法人承担
  法人制度作为民法的基本制度萌芽于古罗马时期,随着商品生产和商品交换的规模化,个人的活动已经难以满足商业发展的需要,商业交易团体开始出现,到了中世纪,团体人格制度得到了很大的发展,法人的独立财产制和有限责任制得以确立。资本主义正式确立了法人及其代表人制度,1900年《德国民法典》对法人制度做了系统的规定,并在大陆法系国家得到广泛采纳{8}。法人是法律拟制出的法律意义上的“人”,但法人毕竟属于不具有精神活动的无生命组织体,法人实现其民事主体功能必须通过自然人才能实现,诸如签订合同、解除合同、付款、收货等具体民事行为必须通过自然人实施。因此,法人必设置代表人制度,由代表人代表法人参与民事活动{9}。1982年我国《民事诉讼法(施行)》就提出了法定代表人概念,1986年《民法通则》正式确立法定代表人制度。法定代表人就是法律规定的有权代表法人的自然人,完全可以代表法人,法定代表人以法人名义从事的各项活动都视为法人的行为。这意味着,在法人签订的合同中,只要有法定代表人个人的签字,就代表法人签署了合同,即使没有法人的公章,合同也是生效的。退一步说,即使卸任的法定代表人以法人名义从事的民事活动,只要相对人善意不知情,即构成表见代理,代理行为仍然有效。《民法通则》43条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任”的规定,就是充足的法律依据。
  应当指出,法定代表人可以代表法人,但不是所有法定代表人的行为后果都归属于法人。《合同法》50条规定:“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。”换句话说,法定代表人代理法人的行为是有权限的,当仅有法定代表人个人签字时,应审查其代理行为是否越权。一般认为,公司内部章程规定的法定代表人权限,未登记不得对抗第三人,登记后对抗第三人也非常有限,唯有《公司法》38条、第122条明确规定的特别重大事项,包括公司增减资本、分立、合并、解散、变更组织形式、出售重大资产或担保金额等,这些事项不同于法人的一般经营性活动,不得由法定代表人以个人名义实施完成,应有股东大会决定。除此以外的事项,法定代表人均有代表权。因此,法定代表人代表法人进行的经营活动由法人承担后果,但法律明确规定的须经股东大会决定的事项除外。在本案中,B企业法定代表人口头承诺明显属于一般性经营活动,不属于须经股东大会决定的事项,B企业

  ······

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【注释】                                                                                                     
【参考文献】

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