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【期刊名称】 《清华法学》
不动产登记簿之研究
【英文标题】 On Registries of Real Property【作者】 程啸
【分类】 物权【中文关键词】 不动产登记簿 物权法 不动产登记
【英文关键词】 registry,Property Law,registration of real property
【期刊年份】 2007年【期号】 4
【页码】 64
【摘要】

不动产登记簿在不动产登记法中具有极为重要的地位,它是由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的,用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。就效力而言,不动产登记簿具有推定效力和公信力。不动产登记簿应当分为土地登记簿与建筑物登记簿。它可以采用书面形式与电子形式,其内容包括不动产自然状况部分、权利状况部分以及其他部分。

【英文摘要】

Registries of real property play an important role in the registration law.Firstly,registries of real property are legal documents which are made by the registry according to laws and legal processes,which aim is to register the natural status,the ownership and other real rights of real property.Secondly,registries of real property have the effects of legal presumption and public reliance.Thirdly,there are two kinds of registries of real property.i.e.1and registry and construction registry.Lastly,registries of real property may be kept in written form or electronic form,they include three sections:natural status of real property,real rights of real property and other records.

【全文】法宝引证码CLI.A.185354    
  引言
  不动产登记簿是指,由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的,用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。由于不动产登记簿是贯彻落实物权法确立的公示公信原则的惟一法定文件,不动产登记程序和规则的设置都围绕登记簿而展开,因此在不动产登记法中不动产登记簿具有极为重要的地位。从世界上许多国家或地区的不动产登记立法来看,都非常重视对不动产登记簿的规定,不少国家或地区的不动产登记法甚至采用专门的一章对不动产登记簿作出全面的规定。例如,《日本不动产登记法》专设一章(第3章),用了12条对不动产登记簿的种类、编成、样式、保存甚至用纸的问题加以规范。《德国联邦土地登记条例》第1条规定的是土地登记机关的问题,第2条就开始规定土地登记簿的设立等问题,该条例中其他对土地登记簿的规定比比皆是。
  在我国《物权法》颁布之前,“不动产登记簿”对于许多人(包括一些从事多年登记实务的同志)都是非常陌生的概念。《土地管理法》、《城市房地产管理法》这样一些涉及不动产登记问题的重要法律都没有对登记簿作出规定。即便是专门规范不动产登记问题的一些部委规章,对于不动产登记簿也是,要么完全不规定,要么只简单规定几条。[1]例如,原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》[2],虽然规定了“土地登记卡”,且有些规定在当时来看还是比较科学的(如第18条、第65条),但是对于土地登记卡的种类、内容、样式等问题都没有规定。至于建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》[3]对于房屋登记簿则根本未作任何规定,反倒是专设一章规定“房屋权属证书”,这个办法中甚至规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证(第5条第1款)。”[4]
  我国长期以来忽视不动产登记簿的做法导致了不动产权属证书在法律中的重要性远远超过了不动产登记簿。加之,人们到登记机关查阅登记簿存在诸多的困难,因此在不动产交易中,当事人(包括银行等金融机构)更加相信权属证书的可靠性。然而,由于不动产权属证书很容易被伪造、篡改,而发生纠纷时法院往往依据登记机关的登记记录来确定不动产上真正的权属,结果对交易安全构成了严重的威胁。
  有鉴于此,不久前颁布的《物权法》对不动产登记簿作出了非常科学完善的规定,首次明确了不动产登记簿的法律地位,并解决了不动产登记簿与不动产权属证书的关系等问题。笔者相信,《物权法》对不动产登记簿的高度重视,不仅有利于建立一套符合我国国情的、完善的不动产登记制度的,从长远来看,也有利于我国社会主义市场经济体制的完善,充分实现《物权法》“保护权利人的物权,发挥物的效用”的立法目的。然而,由于《物权法》是调整物权关系的基本法律,它不可能对不动产登记簿各方面的问题详加规定。所以在《物权法》已于2007年10月1日实施之时,有关部门应当尽快依据《物权法》的规定和立法精神,抓紧制定不动产登记簿方面的法律、行政法规或者规章,对不动产登记簿中重要的、具体的问题作出规定。
  鉴于以往我国理论界对不动产登记簿的研究较少,实务界对不动产登记簿亦不熟悉,因此笔者不揣鄙陋,结合近来参与建设部《房屋登记办法草案》[5]的起草工作以及《房地产登记簿管理办法(试拟稿)》论证工作中的一些体会,就不动产登记簿中若干比较重要的问题加以研究,以供理论界与实务界参考。
  一、不动产登记簿的涵义
  (一)不动产登记簿是用以记录不动产标示及其上的物权状况的文件
  1.不动产登记簿是为不动产登记而设置的文件
  《物权法》第6条第1句规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”既然不动产物权的变动需要依法进行登记,方能发生效力,因此就需要设置相应的用以登记的文件。根据物是否能够移动可将其分为不动产与动产(《物权法》第2条第2款第1句)。不动产是指依其自然性质不能移动,或一经移动便会损害其经济价值的物,包括土地、建筑物、构筑物和其他土地上的附着物等。[6]法律上的“土地”概念应从法技术的角度,依据不动产登记簿内容来理解,因此法律上的土地是指,被当作“土地”而登记于土地登记簿上的人力所能支配的地球表面及其上下部分。[7]所谓“土地附着物”也称为地上定着物。它是指依据社会交易观念,通过持续附着于土地之上从而实现其经济上的目的的物。从这个定义可以看出,定着物具有三个特点:首先,固定性。定着物必须是持续的、稳定的而非临时性的存在于土地上的,因此临时搭建的帐篷、戏台等,不属于地上定着物。其次,附着性。既然是附着就可以知道该物尚未与土地达到不可分离的程度,属于独立的物。[8]第三,必须通过交易观念这一较为客观的标准来判断,这是因为,如果任凭当事人的意思判断某物是否属于定着物,那么动产与不动产的区分以及与这一区分相伴的法律效果就将受到当事人意思的左右,这很不适当。[9]土地上的附着物包括建筑物、构筑物、林木以及其他土地上的附着物。[10]
  在我国,土地和建筑物被认为是两类独立的不动产,此外土地上的其他附着物即房屋之外的构筑物,如桥梁、地窖、水塔、涵洞、水道、索道、砖瓦窑、烟囱、游泳池等也被认为是独立的不动产。尽管建筑物与土地被作为两个独立的不动产,但是由于二者不可能相互分离,因此我国法上又确立了“房屋所有权主体与土地使用权主体一致的原则”,即所谓的“房随地走,地随房走”的原则(《物权法》第142、146、147、182、200条)。
  对于土地登记而言,不存在哪些物可以作为土地而登记的问题。但是对于诸多的人工建造物,哪些可以作为不动产登记,则存在很大的疑问。例如,笔者在随同建设部住宅与房地产业司的同志进行不动产登记制度调研的过程中,就曾遇到以下的一些问题:(1)桥梁、道路是否属于构筑物,是否需要办理登记?从目前的实践来看,全国很多地区的桥梁、道路仅仅办理了国有土地使用权(即《物权法》规定的建设用地使用权)登记,而未就该构筑物本身进行登记。(2)码头、电厂、烟囱、埋藏在地下的油罐、加油站的地面建筑物能否作为独立的不动产办理登记?(3)水库大坝以及住宅小区内的凉亭、假山、雕塑、大门等是否需要办理不动产登记?(4)地下的商铺,如地铁站中的各种商业用房是否需要办理不动产登记?
  对此,笔者认为,既然我国法律明确将土地和建筑物等土地上的附着物分别作为独立的不动产,那么就应当明确符合何种条件时这些物可以作为土地上的附着物办理登记。根据物权特定原则,笔者认为能够作为独立的不动产在登记簿上予以登记的建筑物、构筑物应当符合以下两个标准:首先,这些物是土地上的附着物,具有固定性与附着性,否则就属于动产,不能在不动产登记簿上登记;其次,这些物具有构造上和使用上的独立性,可以被特定化,即具有固定的位置和永久性的四至界址,能够被认定为是独立的物。[11]此次,建设部的《房屋登记办法(征求意见稿)》第4条也明确规定:“具有独立利用价值、能够特定化的房屋、码头、油库、铁路、隧道、桥梁、车库等建筑物、构筑物,可以依法申请登记。”
  2.不动产登记簿是记录不动产标示及其上的物权状况的文件
  第一,不动产登记簿应当记录不动产的标示,即不动产的自然状况,如土地和房屋的位置、四至、面积等。不动产登记簿上要清晰的反映不动产的自然状况,这是由物权特定原则所决定的。物权特定原则也被称为“物权客体特定原则”或“一物一权原则”,它是指物权的客体必须是特定的,或者至少在实现该物权时其客体是可得特定的。一个特定物上只能存在一个所有权,同一特定物上不得并存两个互相冲突的物权。物权特定原则是自罗马法以来大陆法系国家物权法中的一个重要原则。只有坚持这个原则才能有效的确定物的归属,确保每一个经济上有价值的物能够被独立的支配并投入流通,进而实现对物的有效利用。从《物权法》第2条第3款对物权的界定来看,我国《物权法》是明确承认物权特定原则的。基于物权特定原则,不动产登记簿上当然需要将不动产的自然状况进行详细、清晰的记载。惟其如此,方能保证物权的客体是特定的,为下一步记录该不动产上的物权状况奠定坚实的基础。
  第二,不动产登记簿是记录不动产上物权状况的文件。尽管不动产登记簿是为不动产登记而设置的文件,但是并非所有的不动产上的权利和法律关系都需要在不动产登记簿上登记。这就涉及哪些权利具有登记能力的问题。所谓登记能力是指,可以不动产登记簿上进行登记的能力或资格。解决不动产上哪些权利和法律关系具有登记能力的问题时,应当以不动产登记的目的作为考虑的出发点。众所周知,不动产登记的一个重要目的就是公示,即通过不动产登记簿的记载来反映与公示不动产上的法律关系。但是,并非不动产上的所有的法律关系都要公示。因为某些权利,如租赁权等,其对外公示对权利交易并无重大法律意义,倘若也将它们纳入不动产登记,不仅会使登记制度丧失目的,而且会加重登记工作。[12]为了确保登记的顺利进行,不致在实践中出现混乱,许多国家或地区的不动产登记法都对于具有登记能力的权利和法律关系进行了明确的列举性规定。例如,依据《德国民法典》第892条的规定,属于具有登记能力的权利和权利地位包括:1.土地物权与视同土地的权利,包括土地所有权、地上权、住宅所有权、建筑物所有权等;2.在土地物权上所成立的物权,包括在可移转的土地物权上所成立的役权与担保物权,比如在抵押权上成立的役权。3.处分限制与取得禁止,包括两类:第一种处分限制,服务于对某特定人的保护,而处分行为也仅针对该特定人为无效。例如,因法院实施的强制拍卖与强制管理而实施的查封、基于假处分的转让禁止;第二种处分限制之效力,虽可针对任何人而主张,但受特定目的之约束,如破产法中对破产人财产的处分作出的限制;4.异议,即针对土地登记簿正确性之异议,同样具有登记能力;5.预告登记。[13]再如,《日本不动产登记法》第1条明确规定:“登记,就不动产标示或下列不动产权利的设定、保存、移转、变更、处分限制或消灭而进行:1.所有权;2.地上权;3.永佃权;4.地役权;5.先取特权;6.质权;7.抵押权;8.承租权;9.采石权。”我国台湾地区“土地登记规则”第4条第1款规定.“下列土地权利之取得、设定、移转、丧失或变更,应办理登记:一、所有权。二、地上权。三、永佃权。四、地役权。五、典权。六、抵押权。七、耕作权。”
  我国目前尚无不动产登记法,但是从《物权法》的规定来看,哪些不动产上的权利与法律关系具有登记能力还是比较清楚的。《物权法》第6条第l句规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”此外,《物权法》对于异议登记、预告登记也作出了明确的规定。依据《物权法》的这些规定可知,以下权利和法律关系具有登记能力:
  (1)不动产物权,包括自然资源的国家所有权、集体土地所有权、建设用地使用权;土地承包经营权、宅基地使用权、建筑物与其他土地附着物的所有权、养殖权、捕捞权、取水权、海域使用权、探矿权、采矿权。《物权法》第9条第2款只是允许依法属于国家所有的自然资源,其所有权可以不登记,而没有禁止其登记,所以自然资源的国家所有权也具有登记能力。
  (2)不动产物权上成立的物权(《物权法》第187条),包括建设用地使用权上设定的抵押权;建筑物和其他土地附着物上设立的抵押权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权上设立的抵押权;因乡镇、村企业的厂房等建筑物被抵押时而在该建筑物占用范围内的建设用地使用权上成立的抵押权;地役权。
  (3)异议登记(《物权法》第19条第2款)。
  (4)预告登记(《物权法》第20条)。
  (5)共有人之间作出的管理共有的不动产的约定(《物权法》第96条)。
  (6)查封登记与预查封登记。所谓查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托,依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。预查封登记是指,对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续,待该房地产权属登记完结时转为正式查封。这两类登记是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条第1款的规定而在司法实践中发展出来的登记类型。
  第三,虽然不动产登记簿是记录不动产上物权状况的文件,但是并非所有的不动产物权变动都需要在登记簿上记载后才发生法律效力。非基于法律行为的不动产物权变动无须登记即生效力,即因法律行为之外的原因(如法定继承、生效法律文书、征收、合法建造房屋、拆除房屋)而导致的物权设立、变更、转让和消灭的,其不动产物权变动的效力分别是自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时,或者继承或者受遗赠开始时,或者事实行为成就时发生(《物权法》第28条一30条)。之所以非基于法律行为的不动产物权变动无须登记即生效力,原因有二:首先,非基于法律行为而发生的不动产物权变动或是依据法律规定直接发生如继承,或是依据国家公权力发生如征收,权利人无须通过登记来向外彰显此种物权变动,因此不登记即发生物权的变动;其次,如果严格的执行登记生效要件主义,对于上述物权变动也要求登记后才发生法律效力,既不符合社会现实,也无法有效的保障物权人的权利。
  但是,因法律行为之外的原因而享有不动产物权之人,再行处分该物权时,如果依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力(《物权法》第31条)。这一规定的根本原因在于:首先,享有不动产物权之人再行处分该物权属于基于法律行为发生的物权变动,依据我国《物权法》第9条第1款的规定,原则上以登记作为生效要件,故此种处分必须登记才能发生物权效力。其次,由于享有不动产物权之人取得该物权时不以登记作为生效要件,不动产物权变动从前手到后手的链条在该人处发生了断裂,因此该人应当先进行登记,将自己在登记簿上记载为权利人,然后才能为其后手办理相应的登记。这也是确立不动产登记簿权利推定效力所必须的,是不动产登记法中“权利被涉及者已登记原则”的体现。[14]因为通过要求权利被涉及者的权利必须已经登记,不动产登记簿就能够完整的展现不动产物权交易的全过程,其功能相当于票据背书的连续性所具有的功能一样,即权利的证明效力。在票据法上,连续性的背书使得人们可以清晰地看到现在的权利人之前的历次权利的移转情况,法律就不再要求持票人对他取得权利这一点作实质上的证明(通过票据上背书记载所作的证明是形式上的证明),更不要求他对以前的权利移转情况作实质上的证明,就推定持票人(连续背书的最后的被背书人)是合法的权利人,使他能行使权利。[15]不动产登记簿具有权利推定力效力同样也是因为不动产物权的变动状况在登记簿上得到了连续的、完整的记载。这使得登记簿上现在记载的权利人无须逐一证明其前手以及更先的前手是如何取得权利的,不动产登记簿的推定效力即由此而生。
  (二)不动产登记簿是具有法律效力的文件
  1.不动产登记簿是国家依法设置的文件
  《物权法》第10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”由此可见,不动产登记只能是由法定的登记机构即由法律和行政法规规定的机构从事的活动,任何单位或个人都不得擅自设置不动产登记簿,进行不动产登记并颁发不动产权属证书。在我国就曾出现一些并非法定机关的单位(如某些大军区、铁路局、农垦单位内部设置的房管机关)擅自进行不动产登记并颁发房产证的行为。[16]
  既然不动产登记簿是国家依法设置的文件,因此不动产登记簿只能由不动产登记机构按照法律规定的程序和标准制作和填写。这就意味着:一方面,只有不动产登记机构有权制作和管理不动产登记簿,其他任何单位或者个人不得擅自制作或管理不动产登记簿;另一方面,即便是不动产登记机构也必须严格地按照法定的程序和标准制作与填写。
  2.不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力
  《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此,不动产物权变动只有记载在不动产登记簿之后,才能发生相应的法律效力。而且,不动产登记一旦完成,不动产登记簿就成为物权归属和内容的根据,具有推定效力以及公信效力。任何单位和个人非依法定程序,不得擅自更改、涂销不动产登记簿的记载。这些规定都使得不动产登记簿成为具有法律效力的文件。
  3.不动产登记簿记载的事项出现错误必须依照法定程序进行更正
  不动产登记簿记载的事项如果发生错误或者遗漏,无论是登记机关,还是利害关系人都不得擅自更改,而必须依法定程序更正,即依据《物权法》第19条第1款规定的更正登记程序更改。任何人或单位如果擅自更改不动产登记簿的记载,不仅构成行政违法行为,而且还可能构成犯罪。
  二、不动产登记簿的效力
  (一)不动产登记簿的推定效力
  不动产登记簿的权利推定效力也称“登记推定力”,它是指不动产物权经过登记的,推定其登记状态的物权与真实物权一致的效力。不动产登记的权利推定效力体现为以下两点:(1)凡是不动产登记簿上记载的物权就推定该权利是存在的,而被注销的权利就推定该权利不存在;(2)凡是不动产登记簿记载的权利人就推定为不动产物权的权利人,而没有记载的人就推定不是不动产物权的权利人。
  由于登记簿的记载具有推定力,因此登记的权利人仅需要证明其不动产物权经过登记就足以证明依登记内容所记载的物权的存在及该物权的种类、内容、次序,物权人并得以行使其权利。而对此种推定产生争议的人,应当举证推翻(具体来说就是通过证明与登记有关的取得原因不存在)。简言之,登记的推定力发生了举证责任倒置的效果。这对于确定物权的归属,保护权利人的物权具有极为重要的意义。登记推定的效果原则上能够对任何人主张,但是在物权变动登记的当事人之间,就该项物权变动存在与否,不得援引登记的推定力对抗。例如,甲将一栋房屋出卖给乙,不久甲以此项买卖合同无效为由提出涂销登记,则乙不得以登记的推定力对抗。此外,登记的推定力不仅是为了对登记名义人有利的事项而设置的,对于那些不利于登记名义人的事项也可以运用。例如,对于房屋的名义权利人,可以在房屋买卖时要求其承担契税。再如,因建筑物倒塌脱落或者坠落而致人损害时,该建筑物在不动产登记簿上记载的所有人是当然的责任人,除非它能构证明该建筑物存在其他实际的管理人。
  之所以要承认登记的权利推定效力就是因为,任何基于法律行为的不动产物权原则上都要以登记作为其物权变动的生效要件,办理了登记就常常伴随着不动产物权的设立、变更、转让或消灭,因此登记的状态与实际权利关系相吻合的可能性就非常大,外表的现象与实质的内容通常具有高度的盖然性,所以本来作为权利外观的不动产登记就可以反推权利本身的存在。这样的一项法律规则在社会生活中行之数年后,就不妨变成一项生活经验的法则:登记簿上一旦记载了某人为某一不动产的物权人时,就应当推定该人就是该不动产的物权人。[17]因此,在以登记作为不动产物权变动生效要件的国家,都是承认登记的权利推定效力的。例如,《德国民法典》第891条规定:“在土地登记簿上,登记某人为某项权利的权利人时,就推定其权利属于某人。从土地登记簿上,涂销已登记之权利时,就推定其权利不存在。”此外,即便是那些不以登记为不动产物权变动生效要件的国家如日本,其学界与法院判例也认为,承认登记的推定力对于真正的权利人并没有坏处。我妻荣教授认为,登记的推定力应当得到承认,如果有登记,就应当推定为有与之相伴随的实质性权利,因为登记的推定力与登记的公信力不同,即使承认推定力,也没有损害静的安全的危险。[18]而且从所登记的权利的表面特征来看,也应当承认此种推定力。例如,登记簿上写着某块土地的所有人是甲,就可以推定甲为所有权人。[19]
  在我国制定物权法的过程中,曾有几次审议稿对登记的推定效力作出了明确规定,如《物权法草案(第五次审议稿)》第4条规定:“记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人,动产的占有人是该动产的权利人,但有相反证据证明的除外。”但是,基于以下原因这一规定最终被删除:首先,我国以前的法律并没有明确的确立不动产物权变动以登记作为生效要件的原则,加之我国以往的登记制度尚不完善,登记簿记载的准确性与真实性程度也不够高,因此在《物权法》第9条第1款明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之时,尚不宜贸然规定不动产登记簿的推定效力。其次,全国人民代表大会常务委会的某些常委和委员认为,登记的权利推定效力这样的规定既可能导致真实的权利人反而无法受到保护,而且为那些借机侵吞国有资产和集体财产的人提供了便利。
  笔者认为,尽管《物权法》中没有直接规定不动产登记簿推定效力的条文,但是从《物权法》第16条第1句的规定来看,依然是承认不动产登记簿具有推定效力的,否则就不会将不动产登记簿规定作为“物权归属和内容的根据”。从参与《物权法》起草工作的全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室有关同志撰写的释义书中来看,其也认为《物权法》第16条第1句确立了不动产登记簿的推定效力。[20]
  (二)不动产登记簿具有公信力
  不动产登记簿的公信效力是指,依法完成登记的,产生绝对效力,即便不动产登记簿上所记载权利并不存在或者内容与实际权利的内容不符合,因信赖登记簿所展现出来的物权而以之为标的进行交易的人,法律上依旧承认其进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果。例如,《德国民法典》第892条第1款规定:“为以法律行为取得土地上的某项权利或者此种权利上的某项权利的人的利益,土地登记簿的内容视为正确,但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益,权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的,只有在该项限制可由土地登记簿看出或者为取得人所知时,该项限制才对取得人有效力。”不动产登记簿被赋予公信力的原因在于:首先,为了减少交易的成本,实现交易过程的快捷与安全;其次,为了更加有效的推行登记制度。
  我国《物权法》明确承认了不动产登记的公信力,该法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第2款规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”第3款规定:“当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
  (三)关于不动产登记簿效力需要注意的两个问题
  1.不动产的善意取得与动产的善意虽然都是物权法中公信原则的体现,但是笔者认为,二者存在一个重要的区别,即善意的判断标准不同。动产善意取得中第三人的“善意”是指他不知道或者虽然应当知道却非因重大过失而不知道处分人无处分权。然而,由于动产物权的变动并不一定都伴随着占有的移转(如占有改定与指示交付),因此占有并不一定能够真实地反映出权利的状态,故此买受人应当负有更高度的注意义务。但是,对于不动产的善意取得而言,只要登记簿上不存在异议登记或者第三人不知道登记簿上的记载不正确就属于善意,即便该第三人应当知道却由于重大过失而不知道,也依然是善意。简言之,与动产的受让人所不同的是,不动产的受让人除了需要了解登记簿的状况之外,无须承担额外的审查义务。这是因为:首先,不动产物权变动原则上以登记作为生效要件,未经登记不生效力,除非法律对此另有规定。所以不动产登记与物权变动的联系非常紧密,登记的权利推定效力更强。其次,不动产登记簿是由国家设置的,以国家信用为后盾,所以在法律上它比占有具有更高的可信度。[21]
  2.在物权法颁布之前,我国一些已经规定了更正登记的地方性法规认为,权利人在认为不动产权属证书记载的事项出现错误时,也可以申请更正登记。例如,《重庆市土地房屋权属登记条例》第42条第1款规定:“权利人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载有错误的,可以申请更正登记。”笔者认为,更正登记仅仅是针对不动产登记簿记载的事项出现错误时候进行的登记,而不能用来解决不动产权属证书记载的事项出现错误的问题。这是因为:首先,不动产权属证书只是“权利人享有该不动产物权的证明(《物权法》第17条第1句)”,其并无公示力与公信力,正因如此,《物权法》第19条第1款规定的更正登记仅仅是针对“不动产登记簿记载的事项错误的”情形。其次,所谓不动产权属证书记载的事项出现错误指的就是该证书记载的事项与不动产登记簿不一致的情形,依据《物权法》第17条第2、3句的规定,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此,权利人发现不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致后,有权申请登记机构对权属证书进行更正,登记机构应当进行更正。但是,此种更正并非更正登记,而只是对不动产权属证书的更正。
  三、不动产登记簿的编制
  由于不动产登记是由不动产所在地的登记机构办理。因此,不动产登记簿就要对某一特定地域辖区内的所有不动产及其上成立的物权来记录。但是,该不动产登记机构所管辖的一定地域内的不动产的登记事项往往非常庞大,因此不可能将这些登记事项全部登记在一个簿册中,必须按照一定的方法编制不动产登记簿,从而分门别类的进行登记。从目前各国的立法来看,不动产登记簿的编制方法主要就是两种:其一,物的编制方法;其二,人的编制方法。
  (一)物的编成主义与人的编成主义北大法宝
  第一,物的编成主义。所谓物的编制方法也称“物的编成主义”,在这种编制方法中,“不动产”这一“物”在登记簿中处于核心地位。以不动产所在的行政区域、地段和地号为序,相应地设置不同的登记簿。因此,一宗土地就设置一份土地登记簿

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