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上海市长宁区人民法院发布2016年至2018年涉商用地产房屋租赁纠纷案件白皮书
【类别】 司法白皮书【发布日期】 2019.09.24
【全文】法宝引证码CLI.WP.13218    

上海市长宁区人民法院发布2016年至2018年涉商用地产房屋租赁纠纷案件白皮书
(2019年9月24日)


  涉商用地产房屋租赁是指,权利人或管理者将具有商业用途的房地产,包括商场、办公室、仓库等,通过出租的方式交由他人经营使用以取得收益的行为。不动产租赁市场,尤其是涉商用地产的租赁市场,辐射行业众多,触动经济利益巨大。从涉讼的涉商用地产租赁纠纷来看,矛盾不断增多,纠纷不断复杂,已经对区域经济发展带来一定的影响,甚至关系到社会稳定。为了进一步加强对此类纠纷的调研,促进社会管理水平提高,落实“调结构、促转型”的经济政策,本文拟通过对近三年来长宁区法院审理的涉及商用地产租赁合同纠纷案件进行统计、分析,归纳其特点、寻找成讼的原因,并提出相应建议。

  一、涉商用地产房屋租赁的审理概况

  (一)收案数量逐年上升,总体占比较为稳定

  2016年至2018年期间,我院共受理涉商业地产租赁纠纷902件,三年收案数分别为256件、265件、381件。其中2017年至2018年间处于急剧上升阶段,年收案量自265件上升至381件,年均增幅超过40%。就涉商业地产纠纷占涉房产纠纷类案件的总体比例而言,占比相对较为平稳,三年比例分别为13%、11%、15%。



  (二)致诉原因相对集中

  就涉商业地产租赁纠纷产生纠纷最终致诉的原因来看,主要可归结为以下几类纠纷产生原因:因欠付租金产生纠纷、因商业行为所需行政审批未获通过产生纠纷、因违章搭建被强制拆除产生纠纷、因承租人擅自转租房屋产生纠纷、因租赁合同到期后结算费用产生纠纷。从数据上看,上述前四项纠纷产生原因占全部纠纷原因的93%,致诉原因较为集中。



  (三)普通程序适用率逐年下降

  从诉讼适用程序上看,2016年至2018年三年间适用普通程序审理的该类案件数分别为112件、104件、126件。相对不断上升的总收案数来说,普通程序适用率呈逐年下降趋势,分别为44%、39%、33%,三年间环比下降25%。普通程序适用的情形主要集中于公告、司法鉴定等法定事由中。

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  (四)结案方式以判决为主

  就结案方式而言,总体上判决结案仍占据结案方式的最主要组成部分,三年数据分别为177件、153件、244件,占总结案数的比例为69%、58%、64%。而相对应的调解、撤诉数则一直运行于较低位置,2016年至2018年三年的调解、撤诉案件总数分别为79件、112件、137件。



  (五)上诉率与改发率较高

  从上诉率与改发率上看,涉商业地产租赁类案件的一审服判息诉率较低,而二审改发率则较高。2016年至2018年3年间的上诉案件数量分别为71件、44件、64件,上诉率呈现一定下降趋势。然而值得关注的是,二审改发率始终维持于15%左右,三年间具体改发件数为11件、8件、9件,改发率分别为15%、18%、14%,相对涉房产类纠纷案件的改发率仍然处于相当的高位态势。



  二、涉商用地产租赁的主要特点

  (一)退铺还租纠纷不断增多

  随着“互联网+”时代的加速到来,电子产品、食品、服装等实体商铺受电商的冲击较大,实体店铺商业销售不景气,利润空间下降,承租人以各种理由要求解除合同引发纠纷。有的商铺落实的配套设施与前期宣传不符,无法满足客流量,不能形成商业气氛,引发承租商户集体诉讼。有的商业综合体租赁,开发商不遵守承诺,违反竞业禁止义务出租商铺,或者广告投放不恰当无法满足高端品牌入驻率,或者私自搭建违法建筑,引发承租人大规模退铺纠纷。

  (二)售后返租纠纷集中爆发

  对于大型商铺,开发商多采用售后返租的形式,向购买产权人约定固定收益回报,并由开放商将商铺统一出租。当开发商承诺的投资回报无法实现时,权利人多主张要求解除合同,返还产权,或者要求继续按照原租金履行合同。有的产权式商铺四至不清,导致对产权归属存在争议引发纠纷。有的开发商承诺在一定期限内予以回购,后由于资金链紧张,无力回购引发纠纷。有的开发商因业态调整改变产权式商铺格局,业主要求恢复原状。

  (三)涉案人员多元化趋势明显

  为形成区域性的商业氛围,商铺的设置往往具有密集性的特征,由于区域性经营环境不良、市政规划等原因导致的纠纷,往往不是个体、个别问题,而是涉及商业区内少则数个、多则数十个商铺,牵涉的人员少则数人,多则数十人,组织形式有自然人、个体工商户、合伙企业、一人公司、有限责任公司等组织形式,形成不同类型当事人的动态组合,其中以自然人、个体工商户、有限责任公司为主体。

  (四)改建搭建现象频繁呈现

  近年来,审理中发现有改搭建现象的商场、商铺、仓库等商用房屋不断增加,此类改搭建在建造、改造前均未经行政许可或审批手续,均属于违章建筑。由于某种原因,在完成改搭建后又未受到及时的监管或处罚,有的已经影响到周边合法建筑使用或者附近居民的正常生活,从而引起矛盾。一些改建、扩建的房屋长期未受监管,其规模逐渐扩张,合法建筑与后建的违章建筑边界无法区分,为解决纠纷造成了困难。

  从地域特点来看,高端商圈地处繁华,受公众关注度高,行政部门的监管力度也相应增强,故该类地段的商用房违规搭建的现象不普遍或较为隐

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